صفر تا صد مالیات بر املاک، مستغلات و ساخت و ساز

آیا برای املاک و مستغلات هم مالیات وجود دارد؟ میزان مالیات بر املاک چقدر است؟ مالیات بر مسکن چگونه محاسبه می‌شود؟ چه کسانی مشمول مالیات بر درآمد املاک و مستغلات هستند؟

مالیات یکی از راه‎های تامین بودجه کشور است. کسب و کار‌ها در هر صنعتی که حضور داشته باشند مشمول مالیات خواهند بود و بازار املاک و مستغلات هم نیز از این قاعده مستثنا نیست. شناخت انواع مالیات و اینکه چه کسانی باید آن را پرداخت کنند، از موضوعاتی است که از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری خواهد کرد. مالیات بر املاک و مستغلات به شیوه‌های مختلفی اعمال می‌شود که قصد داریم در این مقاله به آن‌ها بپردازیم.

تعریف مالیات بر املاک و مستغلات

به طور کلی مالیات مستغلات نوعی مالیات است که نسبت به درآمد ناشی از اجاره دادن ملک و زمین و هرگونه نقل و انتقال آن اعمال می‌شود. در واقع مالیات مستغلات نوعی مالیات مستقیم است که بر درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی بابت فعالیت در بازار مسکن وضع می‌شود.

انواع مالیات بر املاک و مستغلات

  • مالیات بر درآمد اجاره
  • مالیات بر نقل و انتقال
  • مالیات بر ساخت و ساز
  • مالیات بر مستغلات خالی

مالیات بر درآمد اجاره

شخص حقیقی یا حقوقی از طریق اجاره املاک و مستغلات خود صاحب درآمدی می‌شود، مالیاتی که به این نوع درآمد تعلق می‌گیرد، مالیات بر درآمد اجاره نام دارد. مالیات بر درآمد اجاره دارای دو نوع است که روش تعیین سقف مالیات در آن‌ها متفاوت است:

  • در اجاره‌نامه‌های دست اول شخص مالک موظف به پرداخت مالیات است. بر اساس ماده ۵۴ قانون مالیات‌ها، مالیات اجاره دست اول در واقع برابر با مبلغ کل اجاره از جمله کلیه مبالغ نقدی و غیر نقدی، با کسر ۲۵ درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره است.
  • در اجاره‌نامه‌های دوست دوم، مستاجر موظف به پرداخت مالیات است. هنگامی که مالک ملک خود را به شخصی اجاره دهد و آن شخص نیز با عقد قراردادی ملک را به شخص دیگری اجاره دهد در این شرایط موجر مالک نیست. مالیاتی که تعیین می‌شود برابر است با تفاوت مبلغ اجاره‌ای که مستاجر پرداخت کرده و مبلغی که طی اجاره دادن ملک دریافت می‌کند.

رقم مالیات بر درآمد اجاره، طبق قرارداد عادی یا رسمی که صاحب ملک ارائه کرده است، مشخص می‌شود. در شرایطی که قراردادی تدوین نشده باشد، از ارائه قرارداد اجتناب شود یا اینکه رقم اعلام شده در آن برای اجاره از هشتاد درصد مبالغ درج شده در مورد ملک‌های مشابه کمتر باشد، طبق ماده 54، سقف مالیات مطابق با اجاره ملک‌های متشابه مشخص می‌شود.

توجه داشته باشید که قانون مالیات بر درآمد اجاره تنها به املاکی تعلق می‌گیرد که متراژی بیشتر از ۲۰۰ متر در شهرستان‌ها و بیشتر از ۱۵۰ متر در تهران داشته باشند.

مالیات بر نقل و انتقال

عوارضی که ناشی از خرید و فروش واحد مسکونی یا تجاری یا تسلیم حق بهره برداری و تشکیل و ساخت وصول می‌گردد، دو دسته است:

  • مالیات بر نقل و انتقال ملک: براساس ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، هرگونه جابه‌جایی و انتقال ملک مشمول ۵ درصد مالیات بر ارزش معامله می‌شود. اما در اجرای این قانون، مسائل و عوامل زیادی مانند مساحت عرصه و بنا، قدمت بنا یا سال ساخت آن، نوع اسکلت بنا، تأسیسات و تجهیزات به کار رفته مانند آسانسور، نوع استفاده و کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری و …)، نوع مالکیت (مشاع یا شش‌دانگی) برِخیابان بودن یا نبودن محل وقوع ملک و … وجود دارند که درگیرند و بر میزان مالیات تاثیر می‌گذارند.

در این نوع مالیات، ارزش معاملاتی به این معناست که بر اساس همین ماده از قانون مالیات‌های مستقیم، کمیسیونی متشکل از سازمان امور مالیاتی، وزارت‌خانه‌های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی، سازمان ثبت اسناد و املاک و شورای شهر، میانگین قیمت روز ملک در هر منطقه را تعیین کرده و بر اساس آن مالیات بر نقل و انتقال ملک را محاسبه می‌کنند. گاهی ممکن است که بر این اساس، ارزش معاملاتی یک ملک تا یک چهلم قیمت واقعی آن کمتر شود. مثلا اگر خانه‌ای در تهران ۲۰۰ میلیون تومان ارزش داشته باشد، ارزش معاملاتی آن ممکن است ۵ میلیون تومان تعیین شود که ۵ درصد مالیات بر این ارزش معاملاتی، رقمی معادل ۲۵۰ هزار تومان مالیات این نقل و انتقال تعیین خواهد شد.

  • مالیات انتقال حق واگذاری ملک: مالیاتی که به موجب نقل و انتقال حق کار و پیشه، تصرف مکان یا بهره‌های حاصل از جایگاه تجاری ملک اعمال می‌شود، که برابر است با دو درصد قیمت تعیین شده در هنگام انتقال، مالیات انتقال حق واگذاری یا سرقفلی نامیده می‌شود.

مالیات بر ساخت و ساز

تصویب‌نامه مالیات بر ساخت و ساز که در راستای بررسی آیین‌نامه‌های اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم مورد تأیید اکثر اعضای هیئت دولت قرار گرفت، به عنوان مبنای جدید دریافت مالیات بر ساخت و ساز از سازندگان مسکن قرار تعیین شد. بر اساس مصوبه این قانون، هرگونه ساخت و ساز مسکن توسط سازندگان حقیقی اعم از خرده‌سازان (بساز و بفروش‌ها) و انبوه‌سازان، شامل ۱۵ تا ۲۵ درصد مالیات از محل سود سازنده، از اولین فروش آن واحد مسکونی می‌شود.

پرداخت مالیات به این صورت است که سازندگان حقوقی یعنی شرکت‌های ساختمانی دارای مجوز از سازمان برنامه و بودجه، ۲۵ درصد از درآمد حاصل از فروش واحدهای نوساز خود را به دولت می دهند؛ شرکت‌های تعاونی مسکن نیز ۱۸.۷۵ صدم درصد از سود ساخت و فروش املاک نوساز خود را به سازمان امور مالیاتی واگذار خواهند کرد.

سازندگان حقیقی شامل خرده‌سازان (بساز و بفروش‎ها) و انبوه‌سازان نیز باید رقمی معادل ۱۵ تا ۲۵ درصد درآمد حاصل از نخستین فروش واحد یا واحدهای ساخته شده را به دولت اختصاص دهند.

در فرمول تازه محاسبه مالیات بر ساخت و ساز سود سازنده، هزینه زمین و هزینه‌‎‌های ساخت و ساز از قیمت نهایی فروش کسر می‌شود. با این حساب بر خلاف مصوبات قبلی که مالیات به صورت 10 درصد از ارزش منطقه‌ای ملک تعیین شده بود و امکان ارزش‌گذاری آن وجود نداشت، از این به بعد مسکن‌سازان نیز مالیاتی درحد سایر تولیدکنندگان پرداخت می‌کنند.

در قانون تازه مالیات بر ساخت و ساز، سازندگان حقیقی فقط در ۳ سال اول بعد از صدور پایان کار، مشمول پرداخت مالیات مطابق با فرمول جدید هستند. یعنی هر نوع سازنده‌ای غیر از شرکت‌های ساختمانی و اشخاص حقوقی، اگر ساختمان نوساز خود را در جریان اولین فروش در سال چهارم بعد از صدور پایان کار به بازار عرضه کند، از پرداخت مالیات معاف خواهد بود.

توجه داشته باشید که تنها واحدهایی که پروانه ساختمانی آنها از ابتدای ۹۵ صادر شده باشد، مشمول این نوع مالیات قرار می‌گیرند. بنابراین سازندگانی که پروانه ساختمانی واحد مسکونی مورد نظر را تا پایان اسفند ۹۴ گرفته‌اند، شامل این نوع مالیات نمی‌شوند.

مالیات بر املاک و مستغلات خالی

همانطور که می‌دانیم در سال‌های اخیر واحدهای مسکونی زیادی چه در شهرها و چه در شهرک‌های اطراف ساخته شده است. به همین خاطر از سال 94 در قانون مالیات‌های مستقیم، ماده‌ای جهت لزوم گرفتن مالیات از خانه‌های خالی ایجاد شد. این نوع مالیات با هدف پیش‌گیری از احتکار ارائه ملک اعمال می‌شود.

در این نوع مالیات، هر واحد تجاری یا مسکونی واقع در شهرهایی با بیش از ۱۰۰ هزار نفر، که با توجه به پایگاه ملی املاک کشور خالی شناخته می‌شود، بعد از یک سال و از سال دوم مشمول مالیات خواهد شد. یعنی:

  • برای سال دوم برابر با نیمی از مالیات بر درآمد اجاره
  • برای سال سوم برابر با مالیات بر درآمد اجاره
  • برای سال چهارم و بعد از آن، معادل 1.5 برابر مالیات بر درآمد اجاره

شهرهایی که تعداد جمعیت آن‌ها از صد هزار نفر کمتر باشد، مشمول پرداخت مالیات واحد مسکونی و مالیات ساخت ‌و ساز و فروش نمی‌شوند و از پرداخت مالیات واحد مسکونی معاف هستند.

هرگونه ساخت‌ و ساز واحد مسکونی از محل صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان که بر پایه بازار سرمایه شکل می‌گیرند، از مالیات واحد مسکونی معاف هستند.

شرایط معافیت مالیاتی ملک

  • مکان زندگی هریک از افراد خانواده، اجداد یا افراد تحت تعهد صاحب ملک، ملک تجاری محسوب نمی‌شود و مشمول پرداخت مالیات نیست. در صورتی که با ارائه اسناد ثابت شود که مبلغی برای اجاره پرداخت می‌شود، مالیات به آن تعلق می‌گیرد.
  • گاهی صاحب ملک، واحد مسکونی خود را با عقد قراردادی اجاره می‌دهد و مکان دیگری را برای محل زندگی خود اجاره می‌کند. در این شرایط، درآمد اجاره‌ای که طبق آن مالیات مورد محاسبه قرار می‌گیرد برابر است با تفاوت مبلغی که صاحب ملک از اجاره ملک خود دریافت می کند با مقدار مبلغی که به عنوان اجاره برای محل زندگی خود می پردازد.
  • همانطور که گفته شد، درآمد حاصل شده از اجاره املاک و واحدهای مسکونی در تهران با بنای مفید تا 150 مربع شامل معافیت مالیاتی می‌شوند. در سایر نقاط این عدد به 200 متر مربع می‌رسد و واحدهایی تا این مساحت مشمول معافیت می‌شوند.
  • املاک مسکونی که بیشتر از سه واحد تجاری دارند و اصول و الگوی قوانین وزارت شهرسازی را رعایت کرده باشند، در تمام مدتی که اجاره داده می‌شوند، شامل معافیت کامل از مالیات اجاره می‌شوند.
  • اگر یک شخص به جز ملکی که به اجاره داده است، هیچ منبعی برای کسب درآمد نداشته باشد و ملک اجاره داده شده تنها دارایی وی باشد، باید از طریق نامه‌ای چگونگی وضعیت خود را به سازمان امور مالیاتی گزارش کند. در این موارد، آن ملک تا مقدار مبلغی که به صورت سالیانه توسط سازمان امور مالیاتی اعلام می‌شود، از مالیات معاف خواهد شد اما باقی‌مانده درآمد حاصل از اجاره مشمول مالیات می‌شود.

سوالات متداول:

آیا املاک هم مشمول قانون مالیات می‌شوند؟

بله. مالیات مستغلات نوعی مالیات است که نسبت به درآمد ناشی از اجاره دادن ملک و زمین و هر گونه نقل و انتقال آن اعمال می‌شود. در واقع مالیات مستغلات نوعی مالیات مستقیم است که بر درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی بابت فعالیت در بازار مسکن وضع می‌شود.

آیا اجاره ملک هم شامل مالیات می‌شود؟

بله. شخص حقیقی یا حقوقی از طریق اجاره املاک و مستغلات خود صاحب درآمدی می‌شود، مالیاتی که به این نوع درآمد تعلق می‌گیرد، مالیات بر درآمد اجاره نام دارد.

مالیات بر اجاره دست اول به چه معناست؟

در اجاره‌نامه‌های دست اول شخص مالک موظف به پرداخت مالیات است. بر اساس ماده ۵۴ قانون مالیات‌ها، مالیات اجاره دست اول در واقع برابر با مبلغ کل اجاره از جمله کلیه مبالغ نقدی و غیر نقدی، با کسر ۲۵ درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره است.

مالیات بر اجاره دست دوم به چه معناست؟

در اجاره‌نامه‌های دوست دوم مستاجر، موظف به پرداخت مالیات است. هنگامی که مالک ملک خود را به شخصی اجاره دهد و آن شخص نیز با عقد قراردادی ملک را به شخص دیگری اجاره دهد. در این شرایط موجر مالک نیست. مالیاتی که تعیین می‌شود برابر است با تفاوت مبلغ اجاره‌ای که مستاجر پرداخت کرده و مبلغی که طی اجاره دادن ملک دریافت می‌کند.

مالیات بر اجاره بر چه اساسی تعیین می‌شود؟

رقم مالیات بر درآمد اجاره، طبق قرارداد عادی یا رسمی که صاحب ملک ارائه کرده است، مشخص می‌شود.

اگر در صورت اجاره، قراردادی موجود نباشد، مالیات چگونه تعیین می‌شود؟

در شرایطی که قراردادی تدوین نشده باشد، از ارائه قرارداد اجتناب شود یا اینکه رقم اعلام شده در آن برای اجاره از هشتاد درصد مبالغ درج شده در مورد ملک‌های مشابه کمتر باشد، طبق ماده 54، سقف مالیات مطابق با اجاره ملک‌های متشابه مشخص می‌شود.

آیا به نقل و انتقال ملک هم مالیات تعلق می‌گیرد؟

بله. براساس ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، هرگونه جابه‌جایی وانتقال ملک مشمول ۵ درصد مالیات برارزش معامله می‌شود. اما دراجرای این قانون، مسائل و عوامل زیادی مانند مساحت عرصه و بنا، قدمت بنا یا سال ساخت آن، نوع اسکلت بنا، تأسیسات و تجهیزات به کاررفته مانند آسانسور، نوع استفاده و کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری و …)، نوع مالکیت (مشاع یا شش‌دانگی) برِخیابان بودن یا نبودن محل وقوع ملک و … وجود دارند که درگیرند و بر میزان مالیات تاثیر می‌گذارند.

آیا به ساخت و ساز ملک هم مالیات تعلق می‌گیرد؟

بله. ساخت و ساز مسکن توسط سازندگان حقیقی اعم از خرده‌سازان (بساز و بفروش‌ها) و انبوه‌سازان، شامل ۱۵ تا ۲۵ درصد مالیات از محل سود سازنده، از اولین فروش آن واحد مسکونی می‌شود.

مالیات بر خانه‌های خالی به چه صورت است؟

در این نوع مالیات، هر واحد تجاری یا مسکونی واقع در شهرهایی با بیش از ۱۰۰ هزار نفر، که با توجه به پایگاه ملی املاک کشور خالی شناخته می‌شود، بعد از یک سال و از سال دوم مشمول مالیات خواهد شد. یعنی، برای سال دوم برابر با نیمی از مالیات بر درآمد اجاره، برای سال سوم برابر با مالیات بر درآمد اجاره، برای سال چهارم و بعد از آن، معادل 1.5 برابر مالیات بر درآمد اجاره، مشمول پرداخت مالیات است.

آیا مکان زندگی افراد شامل مالیات می‌شود؟

مکان زندگی هریک از افراد خانواده، اجداد یا افراد تحت تعهد صاحب ملک، ملک تجاری محسوب نمی‌شود و مشمول پرداخت مالیات نیست. در صورتی که با ارائه اسناد ثابت شود که مبلغی برای اجاره پرداخت می‌شود، مالیات به آن تعلق می‌گیرد.

آیا مساحت ملک در مالیات بر اجاره تاثیر دارد؟

درآمد حاصل شده از اجاره املاک و واحدهای مسکونی در تهران با بنای مفید تا 150 مربع شامل معافیت مالیاتی می‌شوند. در سایر نقاط این عدد به 200 متر مربع می‌رسد و واحدهایی تا این مساحت مشمول معافیت می‌شوند.


امیدواریم توانسته باشیم شما را با انواع مالیات بر املاک آشنا کنیم. اگر سوال یا نظری دارید، حتما با ما در میان بگذارید.



1 نظر درباره “صفر تا صد مالیات بر املاک، مستغلات و ساخت و ساز”

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *