همه چیز در مورد مشاعات آپارتمان و قوانین آن

مشاعات ساختمان شامل چه مواردی است؟ قوانین مربوط به مشاعات چیست؟ درصورت رعایت نشدن قوانین چه کار کنیم و به کجا مراجعه کنیم؟

حتما در مورد مشاعات ساختمان، درگیری‌ها و اختلافات پیرامون آن بسیار شنیده‌اید. در عصر آپارتمان‌نشینی یک از موارد همیشگی مورد بحث بین ساکنین آپارتمان، مشاعات و حد و حدود آن است. ممکن است بسیاری از ما ناخواسته و به دلیل عدم آشنایی با مقررات مشاعات، کارهایی در ساختمان انجام دهیم که باعث دعوا و درگیری شود.

بنابراین بهتر است حالا که آپارتمان و همسایگان جزئی مهم از زندگی روزمره ما شده است، با قوانین و مقررات مشاعات ساختمان و چگونگی حل اختلافات آشنا شویم. در این نوشته سعی داریم به صورت مفصل به این موضوع بپردازیم.

مشاعات ساختمان چیست؟

مالکیت در آپارتمان‌ها بر دو بخش تقسیم می‏‎شود:

  • مالکیت بر قسمت‌های اختصاصی
  • مالکیت بر قسمت‌های مشترک و یا همانمشاعات ساختمان

بر اساس تعریفی کلی که در ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها آمده است، هر قسمت از آپارتمان را که در سند، مالکی برای آن عنوان نشده و همه ساکنین به طور مشترک از آن استفاده می‌کنند، مشاعات ساختمان می‌نامند که شامل قسمت‌های زیر است:

زمین ساختمان

پشت بام

درب ورودی

راهرو

پنجره‌های راهرو

آسانسور

ورودی پارکینگ

پارکینگ اضافی

پله‌ها

شوفاژخانه

تاسیسات مشترک

انشعابات مشترک

حیاط

لابی

و باغچه.

قسمت‌هایی از آپارتمان که مالکیت رسمی آن‌ها به طور مجزا برای هر واحد در سند قید شده باشد، جزو قسمت اختصاصی آپارتمان محسوب می‌شود. استفاده از قسمت‌های اختصاصی ساختمان شامل اتاق خواب، هال و پذیرایی، آشپزخانه، بالکن، سرویس‌ها وانباری و پارکینگ (درصورتی که در سند ذکر شده باشد)، در انحصار مالک یا مستاجر همان واحد است و مالکین سایر واحد‌ها حق استفاده از آن را ندارند.

قانون مشاعات ساختمان مطابق صورت جلسه تفکیک آپارتمان‌ها اختصاص به آپارتمان خاصی ندارد و مشترک و مورد استفاده همه متصرفان قانونی است. این قسمت‌ها غیرقابل انتقال است و هر مالکی یا به نسبت مالکیت خود یا مساحت آپارتمانش، در آن به صورت مشترک و مشاعی سهیم است.

قانون مشاعات در آپارتمان‌ها

بحث و اختلاف نظر ساکنین آپارتمان‌ها معمولا بر سر مشاعات و قسمت‌های مشترک ساختمان بالا می‌گیرد، چون تعریف دقیق آن را نمی‌دانند و از قوانین ملک مطلع نیستند. در این‌جا به قوانینی که در این خصوص وجود دارد اشاره می‌کنیم:

  • هیچ یک از ساکنین اجازه تصرف مشاعات ساختمان را ندارد و نمی‌تواند آن را به شخص دیگری واگذار کند، مگر اینکه با سایر ساکنین توافق کرده باشد و قانون به او اجازه این کار را بدهد.
  • ساکنین ساختمان باید در حد معمول از مشاعات استفاده کنند، طوریکه استفاده آن‌ها مانعی برای استفاده سایرین نباشد. مثلا قرار دادن کفش یا لوازم اضافه در پله و حیاط ساختمان به عنوان استفاده اختصاصی تلقی می‎شود و سایر واحد‌ها می‌توانند به آن اعتراض کنند.
  • هرگونه تغییر در نقشه ساختمان بدون رضایت ساکنین و کسب مجوز‌های لازم ممنوع است.
  • خودرو‌ها نباید در محلی غیر از محل تعیین شده پارک شوند یا جلو رفت و آمد ساکنین ساختمان را بگیرد.
  • گذاشتن زباله در راهرو که موجب پخش بوی بد در کل ساختمان می‎شود ممنوع است.
  • استفاده اختصاصی از برق و آب مشاع ساختمان ممنوع است.
  • هرگونه تغییر شکل و رنگ در آپارتمان که موجب بر هم زدن و ناهماهنگی در نمای ساختمان شود ممنوع است.
  • استفاده از مشاعات نباید مورد اذیت و آزار ساکنین دیگر واحد‌ها شود؛ مثلا صافکاری خودرو در پارکینگ یا نگه‌داری حیوانات در حیاط خلاف قانون است.
  • اسباب‌کشی یا حمل مصالح ساختمانی با آسانسور نیز ممنوع بوده و درصورت مشاهده این عمل، با فرد خطاکار برخورد می‌شود و اگر آسانسور در حین انجام چنین اقداماتی خراب شود، کلیه هزینه تعمیرات توسط فردی که از قوانین تخطی کرده، باید پرداخت شود.
  • درصورت بنایی یا تعمیرات در یکی از واحدها، باید با هماهنگی ساکنین و سرایدار درباره نظافت ساختمان تصمیم گرفته شود.
  • برای اینکه ساکن یا ساکنان مجتمع آپارتمانی بتوانند در قسمت‌های مشترک هر نوع دخل و تصرفی داشته باشند، باید رضایت ۱۰۰ درصدی همه صاحبان آن مجتمع را جلب کنند؛ زیرا بر اساس قانون هیچ شریکی بدون اجازه شریک دیگر حق دخل و تصرف مادی در مال مشاع را ندارد.
  • در مهمانی‌های شب‌های غیر تعطیل بعد از ساعت ۲۲ و در شب‌های تعطیل بعد از ساعت ۲۴ رعایت سکوت کامل ساختمان چه از نظر صدای مهمانان و چه از لحاظ صدای موسیقی الزامی است.

قانون مشاعات پارکینگ

خوب است بدانید که تقسیم پارکینگ به دو صورت انجام می‌شود. صورت اول، تعلق اختصاصی است، که مانند انباری، با تعیین موقعیت و مساحت آن، محل دقیق آن در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی قید می‌شود و در حقیقت ملک اختصاصی صاحب آپارتمان به حساب می‌آید.

صورت دوم، تعلق پارکینگ به هر واحد به طور مشاع است. به این معنا که این پارکینگ‌ها در صورت‌جلسه تفکیکی واحدهایی که می‌توانند به صورت مشاع از قوانین پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام برده می‌شوند. در این صورت فقط آپارتمان‌هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آن ها شناخته شده است، می‌توانند از پارکینگ ساختمان به طور مشاع استفاده کنند. توجه داشته باشید که:

  • هریک از واحدهای ساختمان فقط دارای یک پارکینگ بوده و مالک فقط مجاز به پارک یک خودرو است.
  • پارک خودرو در غیر از پارکینگ اختصاصی هر واحد و همچنین پارک خودرو در محل‌های مشاع درون پارکینگ که برای تردد راحت‌تر و دور گرفتن خودروها در نظر گرفته شده، ممنوع است.
  • استفاده از پارکینگ برای برگزاری مجالس اختصاصی ساکنان فقط با اجازه مدیر و کسب رضایت تمامی ساکنان امکان‌پذیر خواهد بود. در این صورت برای جبران هزینه‌های تحمیلی به ساختمان لازم است معادل چهار ماه شارژ به صندوق پرداخت شود.
  • هیچ واحدی حق اجاره یا فروش پارکینگ را به دیگر افراد (مخصوصاً افراد خارج از ساختمان) ندارد؛ مگر اینکه از قبل با همسایگان خود به توافق برسد.
  • پارک بدون اجازه در پارکینگ همسایه، به نوعی خلاف قانون است و با اقامه دعوا از سوی مالک، باید اجرت المثل (اجاره مدت تصرف) که با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌شود، به مالک پرداخته شود. همچنین اگر شخصی در پارکینگ همسایه بدون اجازه او، ماشین خود را پارک کند و با درخواست مالک، حاضر به ترک آن نشود، جرم تلقی می‌شود و مجازات آن می‌تواند ازجزای نقدی تا حبس و رفع تصرف و مطالبه خسارات وارده به مالک باشد.

هزینه تعمیر مشاعات آپارتمان

هزینه‌های مشترک ساختمان، شامل هزینه‌هایی برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان، تاسیسات، تجهیزات، هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران ساختمان می‌شوند. تامین مخارج مشاعات ساختمان بر عهده کلیه ساکنین ساختمان است که سهم هریک بر اساس متراژ واحد‌ها تعیین می‌شود. البته با این حال مالکان می‌توانند با توافقاتی بین خود و تنظیم قرارداد نحوه پرداخت و تقسیم سهم هر مالکی را مشخص کنند.

تمام ساکنین موظف هستند سهم خود را برای تعمیر و نگهداری از مشاعات به مدیر ساختمان پرداخت کنند. براساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، “پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است.” حتی اگر یکی از ساکنین از برخی از قسمت‌های مشترک استفاده نمی‌کنند، باز هم باید هزینه‌های مربوط به آن قسمت را بپردازند.

مثلا اعتراض طبقه همکف درباره اینکه با توجه به عدم استفاده از آسانسور، هزینه تعمیر آن از او هم مطالبه می‌شود، قابل پذیرش نیست؛ زیرا آسانسور نیز جزو قسمت‌های مشترک ساختمان است و هزینه‌های آن متوجه همه ساکنین است، حتی اگر هرگز از آن استفاده نکنند.

اگر مالکی هزینه‌های ساختمان را پرداخت نکرد، چه باید کرد؟

بر این اساس مطابق با ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها، در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک، باید به صورت زیر عمل کرد:

  • ابتدا از طرف مدیر یا هیئت مدیران به وسیله اظهارنامه یا ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن، از مالک مطالبه می‌شود. اگر مالک یا استفاده کننده ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات، از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و… خودداری کنند.
  • اگر مالک یا استفاده کننده همچنان اقدام به تسویه حساب نکنند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران، برای وصول وجه مورد نظر بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده، اجرائیه صادر خوهد کرد. البته مدیر و هیئت مدیران موظفند به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه، نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک اقدام کنند.
  • با این حال اگر عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند به مراجعه قضایی شکایت کنند و دادگاه‌ها موظفند اینگونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می‌شود محروم کنند و او را تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه کنند.استفاده دوباره از خدمات موکول به پرداخت هزینه‌های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.

تسویه حساب هزینه مشاعات

دفاتر اسناد رسمی طبق ماده ۱۲ قانون تملک آپارتمان‌ها، موظف هستند که در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و… گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه‌های مشاعات و مشترکات ساختمان را که به تأیید مدیر ساختمان رسیده باشد، از مالک قدیم دریافت و موارد لازم را در سند تنظیمی قید کنند.

به حقوق هم احترام بگذاریم!

همانطور که در بالا ذکر شد، درمورد مشاعات ساختمان قوانین وجود دارد و بیشتر دعاوی و اختلافات ساکنان بر سر مشاعات یا قسمت‌های مشترک ساختمان است، به همین دلیل لازم است که قوانین و مقررات این بخش‌ها مشخص شوند. پس سعی کنیم با احترام به حقوق همسایگان خود از ضایع شدن حق آنها و بروز دلخوری یا درگیری جلوگیری کنیم.

سوالات متداول:

مشاعات ساختمان چیست؟

بر اساس تعریفی کلی که در ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها آمده است، هر قسمت از آپارتمان را که در سند، مالکی برای آن عنوان نشده و همه ساکنین به طور مشترک از آن استفاده می‌کنند، مشاعات ساختمان می‌نامند.

 
چه قسمت‌هایی از ساختمان جزو مشاعات محسوب می‌شود؟

 
زمین ساختمان، پشت بام، درب ورودی، راهرو، پنجره‌های راهرو، آسانسور، ورودی پارکینگ، پارکینگ اضافی، پله‌ها، شوفاژخانه، تاسیسات مشترک، انشعابات مشترک، حیاط، لابی و باغچه.

 
آیا برای مشاعات ساختمان قانونی داریم؟

بله قانون “تملک آپارتمان‌ها” همه قوانین و مقررات مشاعات ساختمان را مشخص کرده است. قانون مشاعات ساختمان مطابق صورت جلسه تفکیک آپارتمان‌ها اختصاص به آپارتمان خاصی ندارد و مشترک و مورد استفاده همه متصرفان قانونی است. این قسمت‌ها غیرقابل انتقال است و هر مالکی یا به نسبت مالکیت خود یا مساحت آپارتمانش، در آن به صورت مشترک و مشاعی سهیم است.

 
ساکنین تا چه حد می‌توانند از مشاعات استفاده کنند؟

 
ساکنین ساختمان باید در حد معمول از مشاعات استفاده کنند، طوریکه استفاده آن‌ها مانعی برای استفاده سایرین نباشد. مثلا قرار دادن کفش یا لوازم اضافه در پله و حیاط ساختمان به عنوان استفاده اختصاصی تلقی می‎شود و سایر واحد‌ها می‌توانند به آن اعتراض کنند.

جهت دخل و تصرف در مشاعات، چه باید کرد؟

برای اینکه ساکن یا ساکنان مجتمع آپارتمانی بتوانند در قسمت‌های مشترک هر نوع دخل و تصرفی داشته باشند، باید رضایت ۱۰۰ درصدی همه صاحبان آن مجتمع را جلب کنند؛ زیرا بر اساس قانون هیچ شریکی بدون اجازه شریک دیگر حق دخل و تصرف مادی در مال مشاع را ندارد.

تا چه ساعتی مجاز به برگزاری مهمانی یا جشن هستیم؟

در مهمانی‌های شب‌های غیر تعطیل بعد از ساعت ۲۲ و در شب‌های تعطیل بعد از ساعت ۲۴ رعایت سکوت کامل ساختمان چه از نظر صدای مهمانان و چه از لحاظ صدای موسیقی الزامی است.

پارکینگ به چهصورتی بین ساکنین تقسیم می‌شود؟

تقسیم پارکینگ به دو صورت انجام می‌شود. صورت اول، تعلق اختصاصی است، که مانند انباری، با تعیین موقعیت و مساحت آن، محل دقیق آن در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی قید می‌شود و در حقیقت ملک اختصاصی صاحب آپارتمان به حساب می‌آید. صورت دوم، تعلق پارکینگ به هر واحد به طور مشاع است. به این معنا که این پارکینگ‌ها در صورت‌جلسه تفکیکی واحدهایی که می‌توانند به صورت مشاع از قوانین پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام برده می‌شوند. در این صورت فقط آپارتمان‌هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آن ها شناخته شده است، می‌توانند از پارکینگ ساختمان به طور مشاع استفاده کنند.

اگر همسایه پارکینگ ما را تصرف کرد، چه باید بکنیم؟

پارک بدون اجازه در پارکینگ همسایه، به نوعی خلاف قانون است و با اقامه دعوا از سوی مالک، باید اجرت المثل (اجاره مدت تصرف) که با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌شود، به مالک پرداخته شود. همچنین اگر شخصی در پارکینگ همسایه بدون اجازه او، ماشین خود را پارک کند و با درخواست مالک، حاضر به ترک آن نشود، جرم تلقی می‌شود و مجازات آن می‌تواند از جزای نقدی تا حبس و رفع تصرف و مطالبه خسارات وارده به مالک باشد.

پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان به عهده چه کسی است؟

تامین مخارج مشاعات ساختمان بر عهده کلیه ساکنین ساختمان است که سهم هریک بر اساس متراژ واحد‌ها تعیین می‌شود. البته با این حال مالکان می‌توانند با توافقاتی بین خود و تنظیم قرارداد نحوه پرداخت و تقسیم سهم هر مالکی را مشخص کنند.

آیا ساکن طبقه اول می‌تواند هزینه آسانسور را پرداخت نکند؟

خیر. براساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها: “پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است.” حتی اگر یکی از ساکنین از برخی از قسمت‌های مشترک استفاده نمی‌کنند، باز هم باید هزینه‌های مربوط به آن قسمت را بپردازند.

آیا در هنگام انتقال سند، هزینه‌های مشاعات تسویه می‌شود؟

بله. دفاتر اسناد رسمی طبق ماده ۱۲ قانون تملک آپارتمان‌ها، موظف هستند که در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و… گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه‌های مشاعات و مشترکات ساختمان را که به تأیید مدیر ساختمان رسیده باشد، از مالک قدیم دریافت و موارد لازم را در سند تنظیمی قید کنند.


ممنون که وقت گذاشتید و مطلب بالا را مطالعه کردید. اگر سوال یا پیشنهادی دارید، لطفا در بخش نظرات با ما در میان بگذارید.



57 نظر درباره “همه چیز در مورد مشاعات آپارتمان و قوانین آن”

  • با سلام وتشکر از راهنمایی شما من مطلبی در مورد حیاط خلوت طبقه اول که جزو مشاعات بوده ولی یک واحد به ان راه دارد را ندیدم.

    • سلام. استفاده اختصاصی از مشاعاتی که فقط از طریق یکی از مالکین دارای دسترسی بوده و هزینه های نظافت و روشنایی آن اختصاصا” به عهده همان واحد است ، مالک آن واحد می تواند بدون استفاده از مصالح ساختمانی از قبیل آجر و سیمان و گچ ، آن را مسقف نموده و استفاده نماید. این کار باید قبل از انجام ، به اطلاع مدیر ساختمان رسانده شود

    • حیات خلوت جزء مشاعات ساختمان محسوب میشود، و به جهت اینکه در واحد شما قرار دارد امکان استفاده و انتفاع واحدهای دیگر وجود نخواهد داشت، اما برای دخل و تصرف مثلا برای مسقف کردن آن اذن بقیه واحدها الزامی میباشد.

  • سلام. یکی از مشاعات که موجی اختلاف زیاد است، نمای ساختمان است. نما نیز از مشاعات محسوب شده که در متن شما به آن اشاره نشده. زمانی که افرادی بدون مجوز اقدام به نصب پنجره بر روی تراس ها می کنند، به موجب این بند قانونی می توان مانع اقدام ایشان شد.

  • سلام. آیا واحدی که پارکینگ ندارد، باید هزینه بازسازی نما و یا کف پارکینگ آپارتمان رابپردازد؟ چنانچه در قانون ذکر شده راهنمایی کنید.

    • تمام ساکنین موظف هستند سهم خود را برای تعمیر و نگهداری از مشاعات به مدیر ساختمان پرداخت کنند. براساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، “پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است.” حتی اگر یکی از ساکنین از برخی از قسمت‌های مشترک استفاده نمی‌کنند، باز هم باید هزینه‌های مربوط به آن قسمت را بپردازند.

      • سلام وقت بخیر یه سوالی داشتم ما اپارتمانمون تک واحدی و برای رفتن به پشت بام از اسانسور استفاده میکنید طبقه ۶ ما اجازه استفاده از اسانسور توی طبقه خودش نمیده میگه از طبقه ۵ برید بالا پشت بوم ایا اجازه این کار دارد؟

  • صدای موسیقی و یا تلویزیون در طول روز با باندهای پیشرفته در آپارتمان از حدی که این صدا به اتاق خواب همسایه بغلی و همسایگان هر طبقه شود در وقتی که نه جشن عروس نه جشن تولد ویا مهمانی دور همی ی ماهانه هست ممنوع و باید قید شود در این آیین نامه مشاعات آپارتمانی و همچنین درب کرکره ای گارد آهنی هر واحد داشت به آرامی باز و بسته کند و برا حمل کیسه زباله شخصی اولا تفکیک شده خارج کنند تفکیک زباله خالص تر از زباله خشک بازیافتی و درهم اجناس پلاستیکی فلزی شیشه ای و مقوایی و ‌… در دوفایل بازیافتی ؛ زیاله خالص تر تجزیه پذیر بدلیل تولید شیرابه با سطل حمل کنند در راه پله و اسانسور به سمت کوچه و box شهرداری در محله و کوچه تا شیرابه به مشاعات نریزد و زحمت نطافتچی زیاد نشود هزینه اصافی آب و … نشود و بوی گند نگیرد تولید حشرات نشود .. این موارد که اشاره کردم لطفا با فونت بزرگتر در متن آیین نامه جهت اطلاع مردم عنوان شود ..

  • ادامه پیامم :: در واقع آلودگی صوتی و آلودگی تصویری ممنوع . در زندگی اپارتمانی ! لطفا ضمن اطلاع دادن این نکته و نکات در جهت فرهنگ سازی زندگی آپارتمان نشینی آموزش ده دقیقه نیم ساعته توسط مدیر آپارتمان و مجتمع مسکونی گذاشته شود توسط شهرداری ها و انجمن شوراهای شهری ؛ تا همسایگان احترام به حقوق هم داشته باشند و قلدوری نکنند که پول ما بیشتر هست و صاحب خانه ایم و هر غلطی خواستیم میتوانیم کنیم و ادعا کنند چهار دیواری و اختیاری چون پولداریم صاحب خانه ایم ؛ و بی حرمتی به مستاجران قانونمند کنند ! بنده به شخصه مواجه شدم با مدیر ساختمان زن و شوهر عوضی و همسایه ی مالک عوضی بی آبرو و قانون شکن که پول و صدایش را بلند و به رخ میکشد و کلی حقوق آرامش روانی و مالی ام را در محیط اپارتمانی ضایع کرده و میکند با محبت و مهرورزی و احترام هم صحبت و مذاکره میکنم جهت روشنگری اثر که ندارد ابرویم را میبرند و سلب آسایش و آرامش میکنند /

    • سلام
      ممنون از ذکر و بررسی موضوعات. در مطلبی جداگانه با عنوان “قانون تملک آپارتمان‌ها” به صورت مفصل به این موضوعات پرداخت شده است.
      با احترام

    • باسلام.‌درخصوص هزینه های مربوط ب پارکینگ، آیا سهم هرواحد و هر طبقه یکسانه یا طبقات پایین تر کمتر محاسبه میشه؟ ممنون اگه پاسخ بدین. چون این موضوع شده موضوع هرروز و بحث هرروزه ی ما. ممنون

  • سلام
    بابت مطالب مفیدتون ممنون ، بسیار عالی
    یه سوال داشتم
    آپارتمان ما شامل 5 طبقه دو واحدی هست که 5 تا از واحدها در پارکینگ همکف پارک میکنن و 5 تای دیگه در پارکینگ پایین.
    در انتهای پارکینگ پایین تعداد 10 تا انباری تعبیه شده که در سند مالکیت هیچیک نیست و بعد از پایان کار درست شده .
    با توجه به اینکه در فصل بارانی برای تردد به پارکینگ پایین بعلت لیز خوردن ماشین به سختی انجام میگیرد قصد تعمیر رمپ به سمت پارکینگ پایین داریم و همسایه هایی که در پارکینگ بالا هستن نسبت به پرداخت هزینه خودداری میکنن
    با توجه ب اینکه پارکینگ پایین مشاعات اختصاصی 5تا از همسایه هاست ایا میتوانند از پرداخت هزینه امتناع کنند؟

    • سلام
      ممنون که وقت گذاشتید.
      خیر. تمام ساکنین موظف هستند سهم خود را برای تعمیر و نگهداری از مشاعات به مدیر ساختمان پرداخت کنند. براساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، “پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است.” حتی اگر یکی از ساکنین از برخی از قسمت‌های مشترک استفاده نمی‌کنند، باز هم باید هزینه‌های مربوط به آن قسمت را بپردازند.

  • بسیار آموزنده و عالی بود و سوال من در مورد کسانی است که موتورسیکلت دارند و پارکینگ ندارند. آیا می توانند در قسمتی از مشاعات (به غیر از پارکینگ ساکنان) در جائی که هیچ مزاحمتی ندارد پارک کنند. ممنون میشم پاسخ بدهید.

  • سلام. اگر در یک آپارتمان مالکین بخواهند مثلا رنگ آمیزی قسمت مشاعات را انجام دهند. و همه واحد ها مالک بغیر از یک واحد
    پس از اتمام کار در صورتی که همان واحد که مستاجر هست صاحب اصلی ملک هزینه رنگ آمیزی را پرداخت نکند تکلیف سهم این واحد چه می شود؟

  • سلام ساختمان 10 واحدی 6 تا پارکینگ دارد که دو پارکینگ در صورت پارک خودرو دیگر درب انباری ها 4 واحد باز نمیشود و در سند هم ذکر نشده پارکینگ مزاحم انباری ها است یا خودرو مزاحم انباری ها میباشد و متراژ معمول یک پارکینگ فقط ذکر شده …. حالا کف پارکینگ سنگ ها شکسته و خراب شده و میبایست تعویض شود همه همسایه ها هم قبول کرده اند هزینه را بپردازند ولی نه بصورت مساوی بلکه متراژ پارکینگ هر واحد را میخواهند از کل مساحت کف کم کرده و واحدهایی که پارکینگ ندارند نصف و واحد هایی که پارکینگ دارند دو برابر سهم بدهند یک مورد این تقسیم بندی صحیح میباشد یا خیر در صورتی که درست نیست باید چگونه محاسبه شود …. و در مورد اون دو پارکینگ که درب انباری های 4 واحد در صورت پارک خودرو باز نمیشود ایا این دو پارکینگ هم باید دو برابر مثل پارکینگ های دیگر که مزاحمتی برایشان نیست ( مثال روز جمعه زنگ میزنند و خواستار جابجایی خودرو میشوند که از انباری استفاده کنند یا در جلسات میگویند خودرو واحد5 همیشه جلوی انباری ما را گرفته و خود را صاحب حق هم میدانند ) حالا چگونه باید هزینه تعویض سنگ کف پارکینگ (کل مساحت ورودی و پارکینگ ها وغیره ) صورت گیرد . نحوه محاسبه دو برابر درست است یا باید تقسیم 10 واحد شود ( مساوی) آیا در قانون به صراحت برای این مشکل راه حلی اندیشیده شده یا باید توافقی صورت گیرد بین مالکان ، یا اون دو پارکینگی که خودرو پارک میشود و 4 واحد دیگر هم حق استفاده از انباری را برای خود محفوظ میدانند باید هزینه سنگ کل کف را با واحدی دارای پارکینگ مساوی بپردازند . ممنون میشم راهنمایی کنید و اگر قانون به صراحت نحوه تقسیم هزینه را مشخص نموده کدام بند از فانون آپارتمانها میباشد. سپاس از راهنمایی شما

    • کف پارکینگ قسمت مشاع محسوب میشود و هزینه تعمیر و بازسازی مربوط به همه واحد ها میباشد .حتی واحدی که پارکینگ ندارد.پس به صورت مساوی بین همه باید تقسیم شود

      • ایا هزینه خرابی جک در. پارکینگ که فقط مختص استفاده پارکینگداران است جز مشاعات است یانه ممنونم

  • سلام اطلاعات بسیار مفید است. یک سوال ممنون جواب بدین . آپارتمان ما ۷ واحد است لوله آب گرم از شوفاژ خانه برای ۳ واحد. در مشاعات و نه واحد ها پوسیدگی داشت و به ناچار روکار شد . هزینه آن برای همه واحد هاست . چون در واحد اختصاصی نبوده

    • اگر لوله اب گرم از شوفاژخانه فقط مخصوص این ۳ واحد میباشد و مابقی که ۴ واحد هستن لوله های مخصوص خودشو رو دارن باید بین ۳ واحد تقسیم شود

  • سلام
    من يه واحد آپارتماني واسه كار اجاره كردم كه ميخوام رنگ در را واحد خودم را تغيير بدم، مستاجر واحد كناري مانع اين موضوع ميشود، ايا اين مساله به مستاجر مربوط ميشود يا بايد با مالك صحبت كنم؟ لازم به ذكر است كه مالك تمامي واحد ها يك نفر هستند

  • سلام لطفا بفرمائیدپشت بام دیوارکناره موجب نفوذ اب به طبقه پنج شده ایاعایق بندی ان به عهده ساکنین هست بافقط طبقه پنج که اسیب داده است. چون من مجبورم تعمیر وایزوگام کنم. ممنونم

    • سلام.پشت بام جزو مشاعات محسوب میشود و عایق بندی و جبران خسارت های ناشی از عدم عایق بندی بر عهده همه مالکین میباشد.

  • درودبرشمالطفابفرمایید هیت مدیره برجهای مسکونی میتواند قسمتی ازمشاعات غیرمسقف حیاط را بعنوان کافی شاپ اجاره دهد خواهشمندم راهنمایی بفرمایید .سپاسگزارم

    • سلام
      خیر. برای اینکه ساکن یا ساکنان مجتمع آپارتمانی بتوانند در قسمت‌های مشترک هر نوع دخل و تصرفی داشته باشند، باید رضایت ۱۰۰ درصدی همه صاحبان آن مجتمع را جلب کنند؛ زیرا بر اساس قانون هیچ شریکی بدون اجازه شریک دیگر حق دخل و تصرف مادی در مال مشاع را ندارد.

  • با سلام خانه ای خریدیم که داخل قولنامه نوشته پارکینگ داره و بعد با گذشت زمان معلوم شده که پارکینگ نداره لطفا راهنمایی کنید که باید چی کار کنیم چیزی هم دست ما میگیره یا نه

    • سلام
      چون طبق قولنامه یکی از تعهدات فروشنده پارکینگ بوده، بنابراین شما میتوانید دادخواستی با خواسته (الزام به انجام تعهد در خصوص تحویل پارکینگ و در صورت تعذر انجام تعهد پرداخت خسارت ناشی از عدم انجام تعهد )مطرح کنید.

  • سلام
    درسال۹۵ یک خانه خریدیم در طبقه دوم یک اپارتمان دوطبقه خریداری کردیم در مبایعه نامه قید شده که پارکینگ دارد ولی الان بعد از چند سال صاحب خانه جدید همکف مدعی شده حیاط مشاعی و یک پارکینگ دارد و این در صورتی است که یک دیواری بین حیاط همکف و حیاط ما وجود دارد و حیاط تقسیم شده ولی در سند چیزی قید نشده صاحب طبقه اول مدعی شده استباید دیوار برداشته شود و ما فقط حق استفاده از راه پله و عرض حیاط به اندازه راه پله داریم و در ماشین رو برداشته شود و درب کوچک شود
    الان حق با طبقه همکف میباشد؟
    لطفا راهنمایی کنید
    ممنون

    • درباره حیاط و تعویض درب ماشین رو به کوچک طبق صورت مجلس تفکیکی چک شود .ایشان به طور کلی حق تغییر در مشاعات رو ندارند
      درباره پارکینگ هم اگر در سندتون قید نشده بله حق استفاده ندارین

  • باسلام
    مدیر ساختمانی هستم 5 طبقه و 9 واحد (4 طبقه دو واحدی و ط 5 تک واحدی) میخواستم بدونم هزینه ایزوگام پشت بام ساختمان که جزء مشاعات ساختمان هست چطوری باید تقسیم بشه و از واحدها اخذ بشه ممنون میشم راهنماییم کنید واحدهای 2و4و6و8 – 55 متری هست و واحدهای 1و3و5و7 – 80 متری و واحد 9 -130 متر می باشد با تشکر

    • با سلام
      هزینه باز سازی مشاعات به نسبت متراژ هر واحد محاسبه
      میشود.هزینه کل ایزوگام رو تقسیم بر مجموع متراژ کل کنین و بعد سهم هر واحد رو محاسبه کنین
      دلیلش هم اینگونه براتون توضیخ میدم چون واحدی که ۱۳۰ متر هست سهمش از زمین ساختمان یا عرصه حدود ۲برابر و حتی یکم بیشتر واحدی هست که ۵۵ متر میباشد.پس به همین ترتیب هم این واحد هزینه بیشتری رو برای تعمیر مشاعات به نسبت متراژش باید پرداخت کند
      موفق باشین

  • سلام بنده یه سوال داشتم دیوار بیرونی ساختمان دیوار کناری مد نظر هست نه نمای ساختمان ایا مشاع میباشد ینی در بروز خسارت ب دیوار طبقه بالا بقیه واحدها موظف ب پرداخت هزینه بابت تعمیر هستند یا خیر؟

    • اگر منظور از دیوار کناری دیواری هست که مثلا دیوار اتاقتون رو شکل داده خیر مشاع نیست و شما خودتون مسئول هستین.فقط اگر این خسارت از لوله های مشاع ایجاد شده باشه همه واحدها باید هزینه رو بپردازند

  • سلام درموردپارکینگ وساختمان دوکله بارکینگ سمت خیابان که فقط ورودی یک ماشین میباشدونفررو ماشین روبقیه که سه واحدهستش ازطرف کوچه وپارکینگها هرکدام مشخصا درسندقیدشده ایاپارکینگ طرف خیابان میتواند پارینگ خودش رابادیوار جدا کند لطفا راهنایی بفرمایید ممنون

    • سلام
      برای اینکه ساکن یا ساکنان مجتمع آپارتمانی بتوانند در قسمت‌های مشترک هر نوع دخل و تصرفی داشته باشند، باید رضایت ۱۰۰ درصدی همه صاحبان آن مجتمع را جلب کنند؛ زیرا بر اساس قانون هیچ شریکی بدون اجازه شریک دیگر حق دخل و تصرف مادی در مال مشاع را ندارد.

  • سلام
    میشه همسایه ای در راه‌پله طبقه خودش ک جز مشاعاته دوربین نصب کنه برای خودش؟
    و آیا مدیر ساختمان میتونه خودسر دوربین رو در بیاره؟

  • سلام ساختمان ما 6 واحدی هست و سه تا از واحدها ساکن هستند و سه تا از واحدها یکسال میشه که ساکن نیستند،لطفا بفرمایید اون 3 واحدی که معلومم نیست چه زمانی ساکن شوند قوانین مربوط به هزینه مشاعات چجوریه؟انها باید شارژ اسانسور و برق عمومی ساختمان رو بدهند یا خیر؟ممنون میشم راهنمایی کنید

    • سلام. طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها، پرداخت حق شارژ ساختمان بصورت ماهانه الزامی است، چه از آن استفاده بشود چه اینکه خالی بماند. حق شارژ و تعمیرات ساختمان به بودن یا نبودن افراد ارتباط ندارد. البته واحدهای خالی فقط از پرداخت هزینه آب یا گاز مشترک ساختمان معاف هستند.

  • با سلام و خسته نباشید مطالب بالا خیلی خوب بود سئوالی از شما داشتم در ساختمان آپارتمانی ما 15 واحد می باد و قرار بر این است که در حیاط هر واحد 2 شب اجازه دارد که اگر مهمان داشت از محیط حیاط استفاده نماید اما همسایه ای داریم که این قانون را رعایت نمی کند و می گوید اگر قرار است من در حیاط ماشین نگذارم پس موتور و دوچرخه هم نگذارید می خواهم بدانم که اعتراض ایشان وارد است یا چگونه می توانم با بحث قانونی ایشان را قانع کنم البته ایشان کارمند شهرداری میباشد ممکن است قوانین را بداند به همین دلیل مزاحم شما شدم
    پیشاپیش از زحمات شما ممنون و متشکرم

    • حیاط جزو مشاعات است و اگر بین اهالی ساختمان توافقی در رابطه با استفاده از آن انجام گرفته، تمامی ساکنین ملزم به رعایت آن هستند. اعتراض ایشان وارد نیست. بهتر است با تشکیل جلسه و با حضور تمام ساکنین ساختمان به تواقف برسید.

  • سلام اکثریت ماکین مجتمع تصمیم به نصب دوربین جهت مشاعات ساختمان گرفته اند اما بنده با توجه به هزینه بر بودن موضوع موافق با نصب دوربین نیستم آیا بنده مجبور به برداخت هزینه دوربین می باشم

    • بله. تمام ساکنین موظف هستند سهم خود را برای تعمیر و نگهداری از مشاعات به مدیر ساختمان پرداخت کنند. براساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، “پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است.” حتی اگر یکی از ساکنین از برخی از قسمت‌های مشترک استفاده نمی‌کنند، باز هم باید هزینه‌های مربوط به آن قسمت را بپردازند.

  • سلام جک درب پارکینگ خراب شده واحد هایی که پارکینگ ندارن هم باید هزینه تعمیراتش رو بدهند؟یا فقط کسایی که استفاده میکنن؟

  • با سلام
    ساختمان ما دارای 2 پارکینگ مجزا با ورودی های جداست
    در ورودی یکی از پارکینگ ها تعمیر شد ولی مدیر ساختمان از تمامی واحدها حتی کسانی که پارکینگ شان جدا بود پول دریافت کرد.
    آیا کار مدیر ساختمان درست بود؟

  • سلام آپارتمانی را سال 80 به فردی فروختیم با تنظیم مبایعه نامه از آنجا که ملک دو بر است و در مبایعه نامه توافق شد که ایشان حق استفاده از درب اتومبیل رو را ندارند(حیاط ملک در حقیقت دو واحد پارکینگ است)و نیز به جهت ساخت قدیمی خانه که امکان دسترسی به شوفاژخانه فقط از طریق درب اتومبیل رو امکان پذیر میباشد آیا باید در تنظیم سند به ایشان اجازه عبور از قسمت اختصاصی خویش برای رسیدن به شوفاژخانه داده شود یا خیر؟

  • با سلام
    بنده یک سوال داشتم،
    آیا همسایگان این حق را دارند که از مشاعات (مثل پشت بام) که به اتاق خواب های بقیه واحد ها دید دارد، نگاه کنند؟

  • سلام.من دوسال پیش خانه خریدم قولنامه آیی و در قولنامه ذکر شد که راه مجزا می باشد.و فروشنده در بنگاه برگه آیی آورد که مالک هر دو ساختمان خودش هست.پس از چند ماه که ساکن شدیم برادرش آمد و گفت که مالک طبقه پایین است و از طرف این راه حق رفتن و آمدن دارد.تمام کنتور های آب و برق و گاز هر دو واحد در همین راه مجزا می باشد.الان شکایت کرده برای ممانعت از حق از بنده.می خواستم ببینم بنده با توجه به اینکه تمام خانه در این منطقه قولنامه آیی هستند و سند ندارند.حق با بنده است یا ایشون؟

  • داخل قولنامه ذکر شده که راه طبقه دوم مجزا می باشد و مالک طبقه دوم صاحب پشت بام می باشد.و مالک طبقه دوم حقی از حیاط و درب ورودی طبقه پایین ندارد.ممنون میشم راهنمایی کنید.

  • سلام. وقت بخیر. اگر برخی از همسایه ها دو ماشین داشته و در حیاط پارک کنند و برای ساکنین طبقه اول مزاحمت ایجاد کنند و با گفتگو و … این مسئله حل نشود به کجا باید شکایت کرد ؟ دادگاه یا شورای حل اختلاف؟ لطفا اگر ماده قانونی برای این مسئله وجود دارد آنرا مطرح بفرمایید
    با سپاس

  • سلام خداقوت
    یه سوالی داشتم اینکه : من صاحب یک واحد آپارتمان هستم بدون پارکینگ ، صاحبین واحد های دیگه پارکینگ رو انباری کردن و به من میگویند پارکینگ خودمونه و یا اینکه در قسمت غیر اختصاصی ماشین دیگری پارم میکنند و میگویند به شما هم ربطی نداره ، آیا قانونا این حرف درسته؟

    • من در ساختمانی زندگی میکنم که یکی از صاحبخانه مغازه ی زیر ساختمان را به سوپر مارکت اجاره داده و ایشان پارکنیگ را کرده انباری و حیاط را هم همینطور بر اساس چه قانونی میتوانم به ایشون تذکر را شکایت کنم؟

  • سلام زیر اپارتمان ما باشگاه بدنسازی هست و صدای موزیک ان خیلی مارا اذیت میکند لطفا راه حل به من بدهید
    2- اینکه در حیاط منزل ما دوتا از ساکنینی که پارکینگ ندارند ماشین پارک میکنند م مزاحم بازی کردن بچها در حیاط میشود لطفا برای این هم راه حل بفرمایید
    سپاس

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *