صفر تا صد پیش خرید یا پیش فروش ملک

کسانی که قصد پیش‌خرید ملک را دارند، باید چه نکاتی را رعایت کنند تا احتمال کلاهبرداری کاهش پیدا کند؟ قبل از بستن قرارداد درست و اصولی پیش‌فروش، به چه نکاتی باید توجه کنیم؟

در سال‌های اخیر با توجه به افزایش قیمت آپارتمان در کنار کاهش قدرت خرید مشتریان، قراردادهای پیش فروش ساختمان از رونق بسیاری برخوردار شدند. همراه با افزایش قراردادهای پیش فروش مسکن، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگیری داشته است. در خیلی از موارد پیش‌آمده که اشخاصی اقدام به ‌پیش فروش آپارتمان‌های نیمه ساخت و حتی ساخته نشده کرده‌اند، خریدارانی آن‌ها را خریدند و قرارداد بسته‌شده است. خریدار به خیال خود تصور کرده که توانسته در شرایطی مناسب و زیر قیمت بازار، پول خود را صرف خرید پیش فروش آپارتمان کند، درصورتی‌ که بعد از مدتی فهمیده است خانه‌ای در کار نبوده است و فروشنده سرش را کلاه گذاشته است.

دلیل این افزایش کلاهبرداری‌ها این است که در این معامله، ملک قابل رویت نیست تا خریدار کلیه امکانات ملک را با یک نگاه بسنجد و با قید یک عبارت ساده «ملک به رویت خریدار رسید و وی از کلیه کم و کیف مورد معامله اطلاع دارد»، از فروشنده سلب مسئولیت کند. زمانی که قرارداد پیش فروش ملک نوشته می‌شود، یا خانه‌ای هنوز وجود ندارد یا اینکه کامل نیست. بنابراین تنظیم قرارداد اصولی و دقیق در این نوع معامله لازم و واجب است.

برخی شروط در ضمن قراردادهای پیش فروش آپارتمان می‌تواند از این مسائل جلوگیری کند. برای این امر باید در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان طرفین دقت داشته باشند و صرفاً توافق شفاهی باعث رفع ابهامات طرفین نشود. چون برداشت هر شخص از توافقات متفاوت و نهایتاً منجر به اختلاف می‌شود. بنابراین باید کلیه شرایط و توافقات مکتوب، و مورد امضای طرفین قرار گیرد.

در اینجا قصد داریم شما را با چگونگی نوشتن یک قرارداد درست، در مورد پیش فروش خانه آشنا کنیم. با ما همراه باشید.

پیش فروش یا پیش خرید چیست؟

پیش فروش یا پیش خرید همان‌طور که از اسمش پیداست، در لغت به معنای قبل از فروش رساندن و قبل از خرید کردن است. این اصطلاح در مورد بسیاری از معاملات انجام می‌شود. به طور عمده در زمینه املاک به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن و قبل از اینکه قابل سکونت شود به فروش می رسد، پیش فروش و به املاکی که قبل از تکمیل و ساخته شدن خریداری شود، پیش خرید می‌گویند.

محاسن پیش خرید برای خریدار:

1-با توجه به عدم تکمیل شدن ملک مسلما قیمت پیش فروش یک آپارتمان از قیمت همان آپارتمان در حالت آماده تحویل، مقداری ارزان‌تر است و بعد از تکمیل شدن ملک در صورتی که بازار در شرایط یکسان باشد، خریدار می‌تواند آپارتمان خریداری شده را گران‌تر بفروشد و سود ببرد.

2- در معاملاتی که املاک به صورت آماده به فروش می‌رسد، خریدار می‌بایست مبلغ قرارداد را حداکثر ظرف مدت ۲ ماه طبق توافق طرفین پرداخت کند. اما در معاملات پیش فروش، مبلغ قرارداد به صورت مرحله‌ای و طی مراحل ساخت پرداخت خواهد شد. بنابراین خریدار قدرت خرید بیشتری دارد.

3- در پیش فروش، طراحی و اجزای داخل ملک بر اساس سلیقه خریدار قابل تغییر است.

4-در ساختمان‌های آماده تنها اجزای روکار ساختمان قابل رویت است، اما در پیش فروش، تمامی مراحل ساخت و کیفیت مصالح داخلی توسط خریدار قابل رویت است.

معایب پیش خرید برای خریدار:

1-امکان عدم تحویل به موقع ملک از جانب سازنده

2- امکان عدم اجرای مصالح طبق قرارداد توسط سازنده

3-امکان ناتمام ماندن پروژه در هنگام شرایط رکود بازار و بی‌انگیزگی سازنده

4-امکان فروش ملک به چندین نفر

5-امکان کلاهبرداری توسط شرکت‌های نامعتبر

6-امکان اخذ وام‌های کلان بانکی روی سند مادر و عدم تسویه، که در صورت عدم پرداخت، اقساط می‌بایست توسط اشخاص خریدار پرداخت شود.

7-امکان عدم اخذ مجوز پایانکار و عدم پرداخت خلافی به شهرداری که این هزینه به گردن خریدار می‌افتد.

قانون پیش فروش خانه

قوانین پیش‌فروش آپارتمان در سال ۱۳۸۹ مشتمل بر ۲۵ ماده و ۴ تبصره تصویب و به مرحله اجرا درآمد. بر اساس این قانون هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود، و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی، به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.

جریان پیش فروش آپارتمان بر اساس قانون مذکور به این صورت است که پس از صدور پروانه‌ی ساختمان توسط شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد که مشخصات کامل و ملحقات در آن بیان می‌­شود، و اخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع صلاحیت‌دار، پیش‌فروشنده اقدام به تبلیغات در مطبوعات و پایگاه‌­های اطلاع‌رسانی می­‌کند.

بعد از این مرحله، تنظیم قرارداد پیش فروش باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. مشاوران املاک موظفند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی این قرارداد به همان دفترخانه ارجاع بدهند و نمی‌­توانند خودشان اقدام به تنظیم این قرارداد نمایند، در غیر این صورت مجرم تلقی می‌­شوند.

همچنین اگر سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند رسمی یا بدون اخذ مجوز برای انتشار آگهی اقدام به پیش فروش ساختمان کنند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جریمه‌ی نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می­‌شوند.

در قرارداد پیش‌فروش باید موارد زیر به صراحت عنوان شود:

‌١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی

‌٢ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک

‌٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری

‌٤ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.

‌٥ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت

‌٦ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی

‌٧ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی

‌٨ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله

‌٩ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی

‌١٠ـ معرفی داوران

نکاتی که باید در تنظیم قرارداد به آن دقت کنید:

مشخصات طرفین

برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان ابتدا باید مشخصات طرفین از جمله نام، تاریخ تولد، شماره شناسنامه، نشانی و شماره تماس و…نوشته شود. همچنین باید مشخص شود، فروشنده چه سمتی دارد و آیا می‌تواند در مورد ملک معامله‌ای انجام دهد. ممکن است فروشنده مالک زمین و صاحب سند باشد و یا شاید سازنده ملک است که بر اساس توافقات سهمی از آپارتمان در حال ساخت را دارد. پس مهم‌ترین مسأله در آغاز کار این است که مشخص شود، آیا فروشنده می‌تواند ملک را منتقل کند یا نه؟

بسیاری از مشکلات دراین نوع قرارداد، به دلیل بی‌توجهی خریداران به همین نکته است، که مدارک فروشنده از جمله سند ملک، قرارداد ساخت و یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده و… را به دقت مطالعه و بررسی نمی‌کنند و با مدارک شناسایی فروشنده از جمله شناسنامه و کارت ملی تطبیق نمی‌دهند. حتی برخی این امر مهم را به افراد و مشاوران در بنگاه املاک  می‌سپارند، که خود منشأ بسیاری از اختلافات و سوء استفاده‌هاست.

قبل از بستن قرارداد، با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و ارایه پلاک ثبتی ملک مورد معامله، از آخرین مالک و وضعیت توقیفی و ممنوع المعامله نبودن مالک اطمینان حاصل کنید.

مورد معامله

بند بعدی قرارداد پیش فروش، مشخصات مورد معامله است که باید به دقت و با جزییات کامل ذکر شود؛ از جمله مساحت، طبقه، واحد و شماره ثبت ملک اصلی است. همچنین موارد دیگر از جمله اشتراک برق، آب، تلفن، گاز و… و پارکینگ و انباری، ترجیحاً محل پارکینگ و انباری نیز باید ذکر شود.

مشخصات ملک

در بند بعدی این قرارداد باید مشخصات ملک از جمله نقشه و تعداد اتاق‌خواب‌ها، کمد دیواری، جنس مصالح ( رنگ، شیرآلات، دستگیره، سیم‌کشی، رادیاتورها، آیفون، درب‌ها، کلید و پریز، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی و… ) ذکرشود. این موارد کوچک به نظر می‌آیند اما ممکن است باعث بروز اختلاف و مشکلات شود.

مشخصات فنی و معماری ملک

در این بند قرارداد پیش فروش، مشخصات فنی و معماری ساختمان که کاربری زمین، زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات، واحدها، نوع مصالح مصرفی ساختمان، نمای بیرونی، سیستم گرمایشی و سرمایشی است، باید ذکر گردد. می‌توان برای ضمانت اجرای این تعهدات، در قرارداد عنوان کرد، ملک هرکدام از این شرایط را نداشته باشد، با توجه به نظر کارشناس از قیمت معامله کم شود یا خریدار حق فسخ معامله را داشته باشد.

بهای ملک

بهای ملک و چگونگی پرداخت آن موضوعی است که باید با دقت و با جزییات، در قرارداد پیش فروش اعلام شود. نحوه تسویه حساب، پرداخت اقساط به صورت نقد و یا چک، زمان پرداخت و موعد تحویل، در این بند ذکر می‌شوند.

بهترین شیوه، الزام خریدار به پرداخت قسمتی از بها بر اساس مراحل پیشرفت کار است، که با رسیدن به هر مرحله که زمان آن نیز در قرارداد تعیین می شود، خریدار ملزم به پرداخت اقساط خود است؛ که در صورت عدم پرداخت، فروشنده می‌تواند برای خود حق فسخ قائل شود و یا به صورت روزشمار خسارت تعیین شود، یا به تعداد روزهای دیرکرد، فروشنده نیز می‌تواند تحویل ملک را به تأخیر بیندازد.

در این شیوه معمولاً بخشی از مبلغ قابل پرداخت در معامله، به زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه موکول می‌گردد. بهتر است که تفاوت قیمت ملک بدون سند یا قولنامه‌ای و ملک سنددار، برای زمان تنظیم سند باقی بماند. در این صورت اگر به هر دلیلی فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری کرد، خریدار متضرر نمی‌شود. در این موقعیت اگر عدم تنظیم سند منجر به اقامه دعوای الزامِ تنظیم سند رسمی شد، هزینه‌های اجرای آن توسط خریدار باید پرداخت شود تا اجرای حکم محقق گردد، پس می‌توان از مبلغ مذکور برداشت کرد و تهاتر کرد.

سند رسمی یا وکالتنامه

مسأله دیگری که در تعهد تنظیم سند رسمی باید مورد توجه قرار گیرد، این است که شخص متعهد و فروشنده آیا سند رسمی یا وکالت‌نامه رسمی از صاحب سند برای این امر دارد یا خیر؟ اگر ندارد، تعهد او هیچ الزامی برای صاحب سند به وجود نمی‌آورد و این امر خود موجب مشکلات متعدد طرفین می‌شود.

تاریخ تحویل ملک

یکی از شروط مهم قرارداد پیش فروش، تعیین تاریخ تحویل ملک است که باید برای اجرای آن ضمانت اجرای محکمی قرار داد تا در صورت تأخیر، خریدار بتواند کلیه ضررهای خود را جبران نماید.

با توجه به مسائل مختلفی که سازندگان با آن درگیرند، همیشه تلاش می‌کنند زمان تحویل ملک را برای جلب خریدار کوتاه جلوه دهند و معمولاً به دلایل مختلف نمی‌توانند به تعهد خود پایبند باشند. این امر موجب ضرر خریداری می‌شود که برای سکونت در ملک خود برنامه‌ریزی کرده است. یکی از بهترین ضمانت اجراهای تعهد تحویل ملک، خسارت تأخیر روزانه  بر اساس قیمت اجاره همان ملک است، تا خسارت خریدار جبران شود. پس این بند را با دقت در قرارداد درج کنید.

مساحت ملک

در صورتی که مساحت واحد تعیین‌شده بر اساس صورت‌جلسه‌ی تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، قیمت آن بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه می‌‌شود. اگر مساحت واحد تا ۵ درصد بیشتر باشد، هیچ‌کدام از طرفین نمی‌­توانند معامله را فسخ کنند، اما اگر از ۵ درصد بیشتر باشد، تنها خریدار می­‌تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت کند.

همچنین اگر مساحت واحد تحویل داده شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد، پیش‌خریدار می­‌تواند معامله را فسخ کند یا قیمت آن را به نرخ روزِ بنا و نظر کارشناس کسر کند. توجه داشته باشید در تمامی مواردی که به علت تخلفات پیش‌فروشنده، معامله از جانب پیش‌خریدار فسخ می‌­شود، پیش‌فروشنده موظف است یا از طریق مصالحه بین طرفین یا برآورد کارشناس که طرفین بر انتخاب وی رضایت دارند، خسارت وارد شده به پیش‌خریدار را جبران کند.

بیمه

از دیگر وظایف پیش‌فروشنده، بیمه کردن مسئولیت خود در قبال خساراتی است که ممکن است از عیب بنا یا تجهیزات و خسارات ناشی از عدم رعایت موازین قانونی، در مقابل خریدار یا اشخاص ثالث اتفاق بیفتد. اگر خسارات وارد شده بیش از مبلغِ پرداختیِ بیمه باشد، پیش‌فروشنده ضامن مابه‌­التفاوت بوده و باید خسارت را پرداخت کند.

معرفی داور

ار دیگر موارد مهم در قرارداد پیش‌فروش، بحث حل‌وفصل اختلافات توسط مرجع داوری است. هیئت داوران متشکل از داور منتخب پیش‌فروشنده و داور منتخب پیش‌خریدار و یک داور است که طرفین بر آن رضایت داشته باشند، و اگر نتوانستند توافق کنند داوری از طرف رئیس دادگستری شهرستان معرفی می‌­شود. در صورت نیاز طرفین می­‌توانند از نظر کارشناسان رسمی دادگستری محل نیز کمک بگیرند. آیین داوری در این زمینه نیز تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه­‌های عمومی و انقلاب است.

انتقال سند

پس از اتمام کار ساختمانی در مدت زمان پیش‌بینی شده در قرارداد و تأیید مهندس ناظر و وصول تمامی مطالبات، پیش‌خریدار می‌تواند با ارائه‌ی مدارک مبنی بر انجام تعهدات به دفترخانه‌ی اسناد رسمی، درخواست انتقال سند رسمی به خود را داشته باشد. چنان‌چه پیش‌فروشنده به‌ رغم اعلام دفترخانه، حداکثر ظرف ده روز برای انتقال سند در آن مکان حاضر نشود، دفترخانه به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار اقدام می­‌کند و اداره‌ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نیز موظف است، نسبت به تفکیک ملک پیش‌فروش شده بنا به درخواست ذی‌نفع، اقدام کند.

پس از انتقال رسمی و قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه‌ی تعهدات از جانب طرفین، قرارداد پیش‌فروش از درجه‌ی اعتبار ساقط شده و طرفین موظفند قرارداد را به دفترخانه مربوطه عودت دهند.

و در آخر:

  • اگر قصد پیش خرید ملک دارید، هنگام امضای قرارداد از وضعیت ملک در خصوص در رهن بودن یا نبودن آن اطمینان حاصل کنید. چون در صورتی که مشخص شود که مجموعه ملک در رهن قرار دارد، ضمن آنکه تکلیف فروشنده به فک رهن را در قرارداد صراحتا قید می‌کنید، از بهای مورد معامله مبلغی حداقل معادل بدهی بانکی را حفظ کرده یا نزد خود نگه دارید.
  • کلاهبرداری از طریق پیش‌فروش مسکن برخلاف تصور برخی مردم فقط در مقیاس‌ها و ساختمان‌های کوچک اتفاق نمی‌افتد؛ بلکه گاه انبوه‌سازان نیز بنا به دلایل گوناگون از عمل به تعهدات خود یا ناتوان می‌شوند یا صرف‌نظر و فرار می‌کنند.
  • کسب اطمینان از صلاحیت شرکت‌ها موقع سرمایه‌گذاری، نکته‌ای مهم است که بعضی مردم به آن بی‌توجه هستند. اعتنا نکردن به صلاحیت شرکت‌ها و اغفال تبلیغات کاذب شدن، اشتباهی است که خریداران مسکن نه فقط در ایران که گاه در خارج از کشور نیز مرتکب می‌شوند و سرمایه خود را به باد می‌دهند.
  • پیش خریدار باید در ابتدا از تعداد کل واحدهای مسکونی در ساختمانی که برای پیش فروش عرضه شده مطلع شود و بعد از آن، تعداد واحدهایی که پیش فروش شده را شناسایی کند. اگر بیشتر از نیمی از واحدها به صورت قطعی پیش فروش شده بود برای انجام معامله کمی تامل کند. در برخی موارد، سازنده هایی که اغلب واحدها را قبل از ساخت پیش فروش کرده‌اند آن‌چنان رغبتی به انجام همه تعهداتشان ندارند.
  • نکته مهم دیگر این است که قولنامه و یا قرارداد غیر رسمی که در دفاتر مشاور املاک تنظیم شود، به تنهایی اعتبار لازم را نداشته و پیش‌فروشنده موظف به تنظیم قرارداد رسمی هنگام عقد قرارداد در دفاتر رسمی و سپس انتقال سند رسمی بعد از اتمام پروژه است.
  • اگر فروشنده در اواسط پروژه‌ کار را به صورت نیمه‌کاره رها کند یا نقایصی در اجرای آن داشته باشد، خریدار یا خریداران می‌توانند با مراجعه به دادگاه تقاضای صدور حکم، به محکومیت به اجرا یا تکمیل تعهدات وی را بکنند.

سوالات متداول:

پیش‌فروش ملک یعنی چه؟

به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن و قبل از اینکه قابل سکونت شود به فروش می رسد، پیش فروش و به املاکی که قبل از تکمیل و ساخته شدن خریداری شود، پیش خرید می‌گویند.

آیا پیش‌خرید ملک سودآور است؟

بله. با توجه به عدم تکمیل شدن ملک مسلما قیمت پیش فروش یک آپارتمان از قیمت همان آپارتمان در حالت آماده تحویل، مقداری ارزان‌تر است و بعد از تکمیل شدن ملک در صورتی که بازار در شرایط یکسان باشد، خریدار می‌تواند آپارتمان خریداری شده را گران‌تر بفروشد و سود ببرد.

آیا در پیش‌فروش، طراحی ملک بر اساس سلیقه خریدار، قابل تغییر است؟

بله. در پیش فروش، طراحی و اجزای داخل ملک بر اساس سلیقه خریدار قابل تغییر است.

آیا برای پیش‌فروش خانه، قانونی وجود دارد؟

بله. قوانین پیش‌فروش آپارتمان در سال ۱۳۸۹ مشتمل بر ۲۵ ماده و ۴ تبصره تصویب و به مرحله اجرا درآمد. بر اساس این قانون هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود، و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی، به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.

آیا مشاوران املاک می‌توانند قرارداد پیش‌فروش را تنظیم کنند؟

خیر. تنظیم قرارداد پیش فروش باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد.

اگر کسی بدون تنظیم سند رسمی یا بدون اخذ مجوز اقدام به پیش‌فروش کند، حکمش چیست؟

به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جریمه‌ی نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شود.

آیا مشخصات فنی ساختمان باید در قرارداد پیش‌فروش، عنوان شوند؟

بله. مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.

چگونه بفهمیم ملک مورد معامله واقعی است؟

قبل از بستن قرارداد، با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و ارایه پلاک ثبتی ملک مورد معامله، از آخرین مالک و وضعیت توقیفی و ممنوع المعامله نبودن مالک اطمینان حاصل کنید.

بهترین شیوه پرداخت بهای ملک در قرارداد پیش‌فروش چیست؟

بهترین شیوه، الزام خریدار به پرداخت قسمتی از بها بر اساس مراحل پیشرفت کار است، که با رسیدن به هر مرحله که زمان آن نیز در قرارداد تعیین می شود، خریدار ملزم به پرداخت اقساط خود است؛ که در صورت عدم پرداخت، فروشنده می‌تواند برای خود حق فسخ قائل شود و یا به صورت روزشمار خسارت تعیین شود، یا به تعداد روزهای دیرکرد، فروشنده نیز می‌تواند تحویل ملک را به تأخیر بیندازد.

برای جلوگیری از بدقولی فروشنده برای تحویل ملک، باید چه کار کرد؟

یکی از بهترین ضمانت اجراهای تعهد تحویل ملک، خسارت تأخیر روزانه بر اساس قیمت اجاره همان ملک است، تا خسارت خریدار جبران شود. پس این بند را با دقت در قرارداد درج کنید.

اگر مساحت ملک نهایی، بیشتر یا کمتر از مقدار عنوان‌شده در قرارداد باشد، راه‌حل چیست؟

اگر مساحت واحد تا ۵ درصد بیشتر باشد، هیچ‌کدام از طرفین نمی‌توانند معامله را فسخ کنند، اما اگر از ۵ درصد بیشتر باشد، تنها خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت کند.


امروزه شاهدیم که خیلی از افراد هنگام خرید سرپناهی برای خود یا فروش خانه و ملک در دام شیادان و کلاهبرداران افتاده و حاصل یک عمر زندگی خود را به علت عدم دقت در معامله و نا آشنایی با قوانین خرید و فروش یک شبه بر باد داده و ضررهای جبران‌ناپذیری به خود و خانواده وارد می‌کنند. بیشتر این مشکلات به دلایلی مثل ناآگاهی از قوانین و مقررات، اعتماد بی‌جا، طمع و عجله به وجود می‌آید، که اگر کمی دقت شود از بروز بسیاری از این اتفاقات ناگوار جلوگیری می‌گردد .

امیدواریم این مطلب برای شما مفید بوده باشد. اگر نظر یا سوالی در خصوص پیش فروش یا پیش خرید ملک دارید، می‌توانید در بخش نظرات بنویسید.



7 نظر درباره “صفر تا صد پیش خرید یا پیش فروش ملک”

  • مطالب فوق مفید و آموزنده بود ، متشکرم ، سوال بنده اینست که برخی بنگاه داران یا مشاورین املاک که خود نیز اصطلاحا بساز و بفروش هستند راسا اقدام به تنظیم قرارداد می کنند که بنا به چیزی که در متن فوق آمده جرم است آیا تا زمانی که احتمالا فروشنده به تعهد خود عمل می کند خطری متوجه خریدار هست ؟

    • با سلام من یک واحد مسکونی را از شرکتی خریداری کرده ام اما قرارداد اصلی را شرکت تنظیم نمی کند و فعلا پیش قراردادی به ما داده اند و در پیش قرارداد حرفی از سود مشارکت و قیمت قطعی اپارتمان زده نشده سوال من این است با توجه به این که قیمت اپارتمان متناسب با قیمت روز حساب می شود اگر من هزینه مابه تفاوت را نداشته باشم پولی که از ماگرفتن ارزش متناسب با تورم را دارد یا مساوی با ارزش خود پول است

  • با عرض سلام. ببخشید من یک واحد آپارتمان پیش خرید کردم. اول اینکه این پیش خرید در دفاتر اسناد رسمی انجام نشده. فقط یک قرارداد نامه با حضور بنگاه املاک بین ما نوشته شده و امضا شده که توی این قرارداد هیچ اسمی از تعداد واحدها و تعداد طبقات برده نشده. حال اینک شخص مالک داره یه طبقه دیگه روی طبقات موجود اضافه میکنه.سوال من این هست که آیا قرارداد فی ما بین ما اصلا رسمیت دارد یا نه دوم اینکه آیا عدم نوشتن تعداد طبقات و واحدها در قرارداد میتونه باعث فسخ قرارداد بشه. ممنونم. لطفا در صورت امکان زودتر پیامم را بخونید و جواب بدهید

    • سلام.. واحدی به صورت پیش فروش توسط املاکی و به صورت مبایعه نامه خریدم قرار بود بعد از یک سال بسازه و بخاطر بدهکاری زیاد نساخته شکایت کردم… میخواستم ببینم روند این شکایت چی میشه امکانش هست واگذار بکنند به خودمان بسازیم

      با تشکر

  • مطالب بسیار مفید بوده و می تواند سطح آگاهی طرفین معامله را بالا ببرد.
    فکر میکنم منبع و بندهای ذکر شده ,به کتاب قانون نیز اشاره میشد کاملتر بود.
    بطور مثال در بند ,مساحت ملک, این قانون در کدام بند کتاب قانون آمده و چطور میتوان به آن استناد کرد.
    باز هم سپاسگزارم از زحمات شما عزیزان

  • سلام
    من یک واحد دیش خرید کرده ام
    شرکت طبق قرارداد باید خانه را در سه سال تحویل میداد ولی بعد از شش سال تحویل داد
    الان برای دریافت جریمه و ضمنا اینکه شرکت کارهایی نظیر پایان کار ، سیستم اطفای حریق، فضاسازی پیرامونی و غیره را انجام نمیدهد شکایت کردیم
    ولی شرکت میگوید میتواند قیمت خانه را نه به قیمت سه سال پیش بلکه به قیمت روز محاسبه نماید و نه تنها جریمه دست مارا نمیگیرد بلکه مقداری هم بابت افزایش قیمت خانه با توجه به شرایط بد اقتصادی کشور به شرکت بدهیم
    این ادعای شرکت درست است؟

  • دوستان و بزرگواران عزیز،ضمن سلام و خسته نباشید بابت اطلاعات و انعکاس قوانین ی که بعضاً افرادی مثل بنده از آنها بهر دلیلی آگاهی ندارند در این پست قرار دادید بی نهایت سپاسگزارم. اینجانب اوائل بهمن 97بدون آگاهی از قانون پیش فروش آپارتمان یک واحد آپارتمان پیش خرید و مبالغی پرداخت کردم.در مبایع نامه مشاور املاک تاریخ تحویل آپارتمان برج 10سال 98وبه ازای هر روز تأخیر یکصد هزار تومان قید شده حالا(22آبان 99) زمان تحویل تعهد چگونه تسویه حساب کنم تا از بابت سند و پایان کار نگرانی نداشته باشم.لازم به ذکر است مبلغ 50میلیون تومان وام در مبایع نامه ذکر شده و حدودا 45میلیون هم بنده خدا طلب کاره.اگر مبلغ بدهی را پرداخت کنم فروشنده و 2شریکش را چگونه ملزم به تعهدش کنم؟

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *