چشم‌اندازی از حقوق در معاملات ملكی

مسائل حقوقی خرید ملک

يكي از دغدغه­‌های خرید و فروش، پروسه معامله ملك می‌باشد. بهره‌گیری از اپليكيشن‌­ها‌ی جستجوی ملک، امروزه كيفيت جستجوی را به صورت چشم گیری بالا برده و به این پروسه سرعت بخشیده است. دیگر نیازی نیست تا از تمام کارهای روزمره خود چشم پوشی کرده و از این آژانس املاک به آن یکی سر بزنید.

این اپلیکیشن‌ها دسترسی به خدماتی چون خرید و فروش و اجاره در کلان شهرهایی چون تهران، اصفهان … و سایر نقاط ایران را پوشش می‌دهند، همچنین بازدهی خدمات مشاورين املاك و آژانس‌های معاملات ملک را بهبود می‌بخشند. يك سايت املاك می‌­تواند اطلاعات و اخبار به ­روز را به كاربران در رابطه با ملك و فرایندهای معاملات ملکی ارائه دهد.

ارائه اطلاعاتی که مانع از بوجود آمدن مشکلات جدی حقوقی در پروسه خرید و فروش و عقد قراردادهای ملکی می‌شوند از دغدغه‌های این سایت‌ها و اپلیکیشن‌های املاک است در این مطلب چند نمونه از موانعی که ممکن است در فرایند معامله با آن‌ها مواجه شوید را بررسی می‌کنیم:

دریافت کد رهگیری

مورد اول در پروسه خریداری ملک، دريافت كد رهگيری است. دریافت به موقع این کد از سایت معاملات املاک و مستغلات ایران، مانع از خرید ملك‌­های مشكل ­دار می­‌گردد.

چند نکته اساسی در تنظيم مبايعه‌نامه

نکته اول: بازگشت از معامله

گاهی ممكن است خريدار از خريد منصرف شده یا ممكن است همسر وی، خانه خريداری شده را نپسندد و خريدار ابراز پشيمانی كند. برای جلوگیری از هر گونه اختلاف در این موارد، يك بند در مبايعه­‌نامه يا قرارداد اضافه می‌کنند و قید می‌شود چه مدت بعد از انجام معامله يا مبايعه‌­نامه می­‌توان قرارداد را فسخ كرد. البته اين بند مختص خريدار نيست و مربوط به فروشنده هم می‌­شود. معمولا در صورت پشيمانی مبلغ خسارت نيز تعيين می­شود كه طرف فسخ كننده بايد پرداخت نمايد.

نکته!

زمان پشيمانی يا بازگشت از معامله بايد تعيين شود. مثلا تا 24 ساعت پس از معامله حق فسخ قرارداد وجود دارد.

نکته دوم: فريب خوردن خريدار

در معاملات ملكی اصطلاحی به اسم خيارات وجود دارد. «خيار» در كل به فسخ معامله گفته می‌­شود.
خيارات انواع مختلفی دارد. از جمله مجلس، غبن، تدليس و فاحش (فاحش يعنی مورد معامله با ويژگی­‌ها مندرج در قرارداد بسيار متفاوت می‌­باشد). در مبايعه‌­نامه معمولا خيارات را از طرفین سلب و ساقط می‌­كنند و چنين جمله‌ه­ای را می­‌نويسند: «اسقاط كافۀ­ خيارات ولو خيار فاحش». با نوشتن اين جمله اين منظور رسانده می­‌شود كه با علم به اين كه می‌­دانيم چنين اتفاقاتی نيفتاده، يعنی فريبی در كار نيست، معامله می­كنيم و به هيچ عنوان اين معامله فسخ نمی‌­شود. اگر خريدار اين جمله را در مبايعه‌­نامه يا قرارداد درج كند در حقيقت در آينده اگر ملك مشكلی داشته باشد يا گول خورده باشد نمی‌توان اعتراضی بكند يا از نظر حقوقي پيگير مشكل شود و حق بر هم زدن معامله را ندارد. بايد دقت لازم را انجام دهيد و بدانيد برای معامله چه خياراتی پذيرفته می‌شود.

نکته!

نوشتن جمله «اسقاط كافه‌ي خيارات ولو خيار فاحش» اجازه فسخ معامله را از خريدار می­‌گيرد.

نکته سوم: امكانات ملك مورد معامله

نکته سوم: امكانات ملك مورد معامله

گاهی خرید ملک همراه با بعضی امکانات یا وسایل خاص صورت می‌گیرد. مانند آب، برق و گاز يا خانه را با كولر آبی، شوفاژ، بخاری، موتورخانه و موكت يا وسایل ديگر خريداری می‌کنند. تمامی این تجهیزات و وسایل اضافه بايد حتما به صورت واضح و شفاف در مبايعه‌­نامه يا قرارداد ثبت گردند.

پس از تنظيم و رعايت اين نكات، بهتر است دو نفر شاهد قرارداد را امضا كنند تا در صورت بروز مشكل امكان دفاع از حقوق طرفین وجود داشته باشد.

نكات مهم و حقوقی معاملات ملكی در بنگاه‌ها

يكی ديگر از مسائل و نكات مهم در معامله املاك، انتخاب يك مشاور املاك امين و یا حتی وکیل حقوقی خبره است كه اشراف كامل در پيگيری مسائل حقوقی ملك داشته باشد. اما بهتر است پيشگيری‌­های لازم را انجام داده و به بعضی نكات حقوقی درباره معاملات ملكی توجه كرد:

1- مجوز مشاور املاك: بايد قبل از هر چيز از صحت دفتر املاك و یا مشاور املاك اطمينان حاصل كرد. مجوز دفتر یا مشاور بايد رسما توسط اتحاديه مشاورين املاك صادر شده باشد.

2- با احراز هويت مالك ممكن است به وراثتی بودن ملك پی‌ببريد.

3- صاحب بنگاه امضای طرف مقابل را تأييد كند.

4- ميزان حق الزحمه دفتر يا مشاور در قولنامه يا مبايعه‌­نامه ذکر شود و مشخص شود كه آن را دريافت كرده يا با چه شرايطی دريافت می­‌كنند.

5- استفاده از برگه­‌ي چاپی و دارای آرم و سربرگ برای تنظیم قرارداد دليل بر صحت مجوز بنگاه معاملات ملكی نیست. برای اجاره ملك نيز می­‌توان از همین نكات استفاده كرد.

7- اگر اسناد و اوراق بهادار نزد مشاور املاك به امانت گذاشته شود. (مثل چك، سفته، سند تجاری و ساير اوراق بهادار) بايد شرايط پرداخت و یا عودت این اوراق در قرارداد درج شود.

8- بايد اصل سند به دقت توسط مشاور املاك بررسی شود و اگر دارای قلم خوردگی، خط خوردگی، پشت­‌نويسی و حاشيه‌­نويسی ­باشد، در قرارداد قيد شود.

9- اسنادی كه نزد دفتر یا مشاور به امانت نگه­داشته می‌­شوند بايد در قرارداد ذکر شوند.

تعداد نسخ قرارداد و اینکه به چه اشخاصی داده می‌شوند، بايد حتما در قرارداد مکتوب گردد.

10- يكی از راهكارهای امنيت بيشتر معامله اين است كه دو نفر از سوی دو طرف معامله، برگه­ قرارداد را به عنوان شاهد امضا كنند.

11- از امضای سند بدون حضور طرف مقابل و يا احراز هويت فروشنده اجتناب شود.

12- دقت شود كه برای چك‌­های مسافرتی و يا چك حساب جاری حتما استعلام گرفته شود و اگر چك صادر می­‌شود در حضور صاحب بنگاه و شاهدان تنظيم و امضا گردد.

اخيرا با آشفتگي در بازار ملك، خريداران برای دسترسی به املاك با قيمت­ مناسب اقدام به خريد ملك‌­های بدون سند می­‌كنند. خريد ملك بدون سند يك معامله پرخطر و ريسك‌­پذير به حساب می‌آید. در اين گونه معاملات سندی وجود ندارد و معامله بر اساس مبايعه­‌نامه درج می‌شود. اگر فروشنده ممنوع‌المعامله باشد هنگام امضا مبايعه امكان کنترل وجود ندارد و باعث افزايش امکان كلاهبرداری می‌شود.



دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *