چارچوب‌های حقوقی خرید و فروش ملک

چهارچوب قانونی خرید و فروش ملک

خريد خانه و به طور كلی هرنوع معامله ملكی بسيار مهم است و ممكن است عدم اطلاع يا سهل انگاری خسارات جبران ناپذيری برای خريدار ايجاد كند. البته مشاورين املاك می‌توانند در تنظيم اين قراردادها کمک كنند و بهتر است خريدار هم به اين مسائل آگاهی داشته باشد تا مشكلی پيش نيايد.

البته مسائل حقوقی بسیار زیادی در امر خرید و فروش ملک وجود دارد که در این مطلب به بررسی برخی از این نکات می‌پردازیم:

1- اثبات مالكيت

ابتدايی‌­ترين و مهم­‌ترين نكته در خريد ملك احراز هویت فروشنده می­‌باشد. اثبات مالكيت مختص خريد خانه نيست و می­‌توان در هر معامله­ خريد و فروش مطرح ­باشد. خريد خانه به دليل هزينه‌­های صرف شده اهميت بيشتری دارد. برای اطمينان از مالكيت فروشنده بايد به اسناد مالكيت توجه كرد. اگر فروشنده سند مالكيت رسمی داشت بايد نام فروشنده باید به صورت كامل همان نامی باشد كه در شناسنامه درج شده است. اگر ملك دارای سند رسمی نیست و فروشنده قصد فروش با مبايعه‌نامه را دارد بايد نام فروشنده به عنوان خريدار در مبايعه‌­نامه درج شده باشد. اين روزها خريد و فروش زمين بدون سند رواج پيدا كرده و به همين ميزان پرونده­‌های قضايی حاكی از كلاهبرداريی‌ها بيشتر شده است. پس اگر به دنبال دردسر نيستيد بدون سند معامله نكنيد.

نکته!

روش مبارزه با اين‌گونه معاملات، الزامی شدن دريافت بيمه مسئوليت است.

2- اختيارات فروشنده برای فروش ملك

گاهي ممكن است شخص به وكالت از طرف صاحب ملک قصد فروش داشته باشد. ابتدا بايد اختیارات وکیل محرز گردد و اختيارات فروش ملك در سند يا مبايعه­‌نامه بررسی شود. در برگه­ وكالتنامه بايد صراحتا اختيار فروش ملك از سوی صاحب ملک به وکیل داده شده باشد و اگر چنين نباشد وكيل حق انجام چنين معامله‌ه­ای را ندارد و خريدار بايد از معامله چنين ملكی خودداری كند و دنبال دردسر نباشد و يك معامله بدون دغدغه را انجام دهد.

همچنين بايد به نكات ديگر از جمله صحت وكالتنامه، تاريخ وكالتنامه و شرایط عزل وکیل توجه کرد. برای اطمينان از صحت و به­روز بودن وكالتنامه می‌توان استعلام گرفت. استعلام را می‌­توان از طريق اپليكيشن جستجوی ملك انجام داد.

با استفاده از اپليكيشن جستجوی ملك می توان به جستجوی ملك و اجاره­ی ملك در تهران و سایر شهرها پرداخت. برخی از اين اپليكيشن‌­ها لينك اتصال به سايت املاك ايران را دارند و استعلام ملك را نيز انجام می‌­دهند. برای استعلام­ ملك همواره مي‌توان به مشاورين املاك مراجعه کرد و از طريق آن‌ها اقدام به دريافت كد رهگيری كرد.

نكته ديگر درباره خريد ملك بدون سند و براساس مبايعه نامه، اين است كه طبق بندهای مبايعه‌­نامه فروشنده از خريد ملك منع نشده باشد. گاهی يك شخص به صورت مشروط ملكی را خريداری می­‌كند و حق انتقال ملك و فروش را ندارد. در اين شرايط معامله­ چنين ملكی درست نیست و باطل می شود. بنابراين اگر معامله براساس مبايعه­نامه انجام می‌گيرد. علاوه بر اطمينان از مالكيت فروشنده، بررسی تمام بندهای مبايعه‌­نامه ضروری است.

3- مطابقت مشخصات ملك با سند

‌باید تمام مشخصات ملك ازجمله حوزه ثبتی، پلاك ثبتی، نشانی و كد پستی با اطلاعات مندرج در سند برابری داشته باشند و در صورت مغايرت از انجام معامله تا اصلاح سند خودداری شود.

4- آزادی ملك برای معامله

در رهن يا بازداشت نبودن ملك يكی ديگر از نكات حقوقی خريد ملك می‌­باشد. آزاد بودن ملك يا به اصطلاح حقوقی طِلق بودن ملك، نيز يكی از نكات مهم می­‌باشد. گاه فروشنده ملك را برای گرفتن وام به رهن بانك درآورده و يا با حكم مراجع قضايی ضبط می باشد. در اين صورت تنظيم مبايعه‌­نامه امكان­پذير است ولی تنظيم سند منوط به فك رهن يا رفع بازداشت می‌­باشد.

در چنین مواردی یک راهكار ارائه شده اخذ وكالت فك رهن يا رفع بازداشت از طرف فروشنده به خریدار است و همچنین هزينه مربوطه را از مبلغ فروش­ می‌كنند. با اين راهكار مشكلي پيش نخواهد آمد البته اگر دنبال يك ملك بدون دردسر هستيد انجام چنين معامله‌ه­ای توصيه نمی‌­شود و باید با يك وكيل مشورت کرد.

5- بررسی بدهی‌های ملك

فروشنده بايد پيش از فروش ملك، بدهی‌­های ملك و تعهدات مالی مربوط به ملك را بپردازد. از جمله عوارض شهرداری و دارايی. در خصوص آپارتمان­‌ها فروشنده بايد رسيد عدم وجود شارژ معوقه را نيز تحويل خريدار بدهد.

6- خرید و فروش ملک اجاره‌ای

ممكن است فروشنده قصد فروش ملك را با مستأجر داشته باشد. بهتر است تکلیف قرارداد اجاره در حضور مستأجر روشن شود. البته معامله ملكی كه در اجاره می‌باشد مانعی ندارد. حتی ممكن است قرارداد اجاره به مالك جديد انتقال پيدا كند.

7- درج انشعابات آب، برق گاز در سند

بعد از اطمینان از صحت ملك و دريافت كد رهگيری از اداره املاك ايران؛ می­‌توان اقدام به انجام معامله كرد. معمولا انشعابات آب و برق و گاز همراه ملك به فروش می‌­رسد و بايد درج اين انشعابات در سند فروش ملك فراموش نشود. اما خط تلفن مثل آب و برق و گاز نيست و اگر فروشنده قصد فروش خط تلفن را داشت باید حتما در مبايعه‌­نامه يا سند ذكر گردد.

8- انتقال پاركينگ و انبار

‌گاهی ملك دارای پاركينگ و انبار است، اگر توافقی برای فروش انبار و پاركينگ وجود دارد بايد در سند قيد گردد. اگر فروشنده قصد فروش آن‌ها را ندارد الزامی به در اختيار گذاشتن آن‌ها به خريدار ندارد.



دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *