نکات حقوقی که باید هنگام معامله‌‌ی ملک‌‌های وکالتی و وراثتی از آن آگاه باشید!

قراردادهای وکالتی و وراثتی

آگاهي حقوقي از معاملات ملكي مي‌­تواند بسيار براي فرد خريدار و سازنده مفيد باشد. اگر چه راهنمايي و صحت معامله بايد از طرف مشاور املاك تأييد شود. اما دانستن اين مطالب حقوقي نيز مي­‌تواند به پيشرفت معامله با دقت بيشتري كمك كرد. براي آگاهي از نكات حقوقي املاك وراثتي مي‌­توان به موارد زير رجوع كرد:

املاك موروثی در حقيقت اموالی هستند كه مالك آن فوت شده است و ملك به ورثه­ او ارث رسيده است. طبق قانون مدنی، وراث مالكيت مشاع نسبت به همه‎­ي اموال به جای مانده از متوفی را دارند. يعنی تمامی وراث در جز جز اموال شريك هستند.

چند نكته در مورد معامله ملك موروثی

 اطمینان از اینکه سند مالكيت به نام شخص متوفی بوده و مشخصات مالك روی سند مشخص است و نقل انتقالات نيز قابل مشاهده ­باشند.

مهم‌­ترين سند ملك‌­هاي وراثتي گواهی انحصار وراثت است. بايد صحت گواهی انحصار وراثت قبل ازمعامله برای خريدار محرز شود و همگی وراث از اين معامله ابراز رضايت داشته باشند. گاهی بعضی از وراث حاضر به فروش سهم الارث خود هستند اما برخی ديگر از وراث اجازه فروش ملك را نمی‌­دهند. در اين صورت خريدار قادر به تصرف ملك نخواهد بود.

 گاهی فرد متوفی در وصيتنامه ذكر كرده كه قسمتی از ملك به نفع شخصی خاص و يا امور خيريه صرف شود. اين موضوع و تذکرات وصيتنامه در برگه گواهی انحصار وراثت ذكر شده است. خريدار بايد با دقت گواهی انحصار وراثت و تمامی تذكرات آن را مورد توجه قرار دهد.

 اگر چندين ورثه وجود داشته باشد در هنگام تنظيم مبايعه‌­نامه بايد همه‌ي آن‌ها حضور داشته باشند و زير مبايعه‌­نامه را امضا كنند. در صورت غيبت يكی از وراث بايد وكيل او در زمان تنظيم مبايعه‌­نامه و قرارداد حضور پيدا كند. اگر هم قسمتی از ملك به نفع شخص ديگری وصيت شده باشد. فرد مورد نظر نيز بايد در هنگام تنظيم مبايعه‌­نامه حضور داشته باشد.

اظهارنامه مالياتي بر ارث

بر اساس قانون مدنی ايران، وراث موظف می­باشند كه حداكثر 6 ماه پس از تاريخ فوت، اظهار نامه ماليات بر ارث را تکمیل نمايند. برای اين منظور بايد ليست تمام دارايی­‌ها و اموال و واجبات از قبيل: زكات و ماليات فرد متوفی ذكر شود. ميزان ماليات خريدار می‌­تواند گواهی پرداخت ماليات يا برگه­ تسويه ماليات بر ارث را بررسی نمايد تا از وضعيت مالياتی ملك اطلاع پيدا كند.

بهتر است از تمامي مدارك و مستندات قرارداد قبل از حضور در دفترخانه كپي گرفته شده و نزد خريدار نگه­داري شود. چنانچه اختلافي بين وراث يا وراث و خريدار ايجاد شد مي‌­توان به مراجع قضايي مراجعه كرد. البته رونوشت و مدارك زماني لازم است كه كه وراث از تعهدات خود سرباز بزنند و بهتر است قبل از تنظيم سند رسمي اين رونوشت‌­ها تهيه و نگهداري شود.

آگاهي حقوقي از معاملات ملك وكالتي

معاملات املاك به خودي خود خطرات زيادي دارند و عدم آگاهي از مسائل حقوقي ملك می‌­تواند بر اين خطرات دامن بزند. از طرفي انواع قرارداد از جمله معامله با افرادی كه تنها وكالت فروش دارند ماننداملاك بدون سند، نياز به توجه و حساسيت بيشتری دارند برای اطلاع دقيق از نكات حقوقی و چگونگی انجام معاملات ملكی وکالتی مي‌­توان به موارد حقوقی زير اشاره كرد

 خريداربايد از صحت وكالتنامه اطمينان حاصل كند. برای این منظور می­توان اصالت برگه وكالتنامه را از دفترخانه صادر كننده  وكالتنامه استعلام کرد.

وكالتنامه را بايد از نظر محدوديت زمانی بررسی كرد. وکالتنامه نبايد دارای محدوديت زمانی براي يك مدت کوتاه یا منقضی شده  باشد. از معامله با افرادی با وكالتنامه­‌هايی كه صراحتا معامله ملك در آن مشخص نشده می‌باید خودداری كرد.

اگر موكلان چند نفر و ملك وراثتی است و يا شريكی وجود دارد از انجام چنين معامله‌ه­ای خودداری کنید. چرا كه بايد همه وراث يا شركا حضور داشته باشند. املاكی كه در رهن بانك باشد معمولا صلح می‌­شوند و سند به صورت رسمی منتقل می‌­شود. چرا كه بدون تأييديه بانك نمی‌­توان معامله كرد.

– گاهی وكالتنامه از روی يك وكالتنامه ديگر صادر شده است. بايد وكالتنامه را بررسی كرد تا همان اختيارات لازم برای معامله ملك را داشته باشد و اختيارات لازم به وكيل منتقل شده باشد.

ضرورت آگاهي موارد زير در معاملات ملكي وكالتي:

 اگر ملكی نوساز باشد ممکن است به خاطر بدهی­ مالياتی، معامله چنين ملكی به صرفه‌ي خريدار ­نباشد. همچنين گاهی به دليل نداشتن فرصت كافی مجبور به انتقال ملك بدون سند و با وكالتنامه می‌­باشد.

وقتی ملكی به صورت وكالتی فروخته می‌­شود در حقيقت خريدار خود را از منصوبات و ملزومات ملك محروم كرده. مواردی چون استعلام ثبت، پرداخت ماليات، و هزینه‌های شهرداری. بنابراين اگر از ميزان بدهی‌­های فروشنده مطلع نيستيد، بهتر است از ادامه­ اين معامله صرفنظر شود.

توصيه ديگر به خريدار درباره خريد ملك وكالتي اين است كه اگر ملك داراي وام مشاركت در ساخت مي­‌باشد و هنوز آن وام پرداخت نشده است از معامله‌­ي وكالتي آن ملك بپرهيزيد. چرا كه بايد تمام هزينه­‌هاي ملك پرداخته شود تا ایجاد مشكل نکند.

.



دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *