در مقاله های قبل به یکی از مهمترین مباحث حوزه مسکن یعنی تامین مالی برای خرید خانه و برنامه‌های دولت برای کمک به خریداران، از جمله لیزینگ مسکن پرداختیم، و دلایل عدم موفقیت این ابزار مهم در کشور را تشریح کردیم. حالا به سراغ راه ها و ابزارهای دیگر تامین مالی مسکن و نقش آنها در ایجاد تسهیلات برای خرید خانه ، می‌پردازیم.
ابتدا باید در نظر داشته باشیم تامین مالی برای خرید مسکن در کشورها حاصل شرایط خاص اقتصاد کلان، قوانین پولی، سیستم بانکی و مالیاتی و نهایتا میزان تورم می‌باشد. در سال‌های اخیر که متوسط درآمد شاغلین با قیمت خانه فاصله زیادی گرفته، فقط استفاده از ابزارهای نوین و کارآمد می‌تواند راهگشای خانه دار شدن مردم به ویژه اقشار میان درآمدی جامعه باشد.
با نگاهی به برخی از طرح های حمایتی در کشورهای توسعه یافته، نقش دولت در بخش مسکن کاملا به چشم می‌خورد. طرح‌هایی همچون مالکیت مشترک که متناسب با بودجه متقاضی قسمتی از ملک را دولت خریداری کرده و به متقاضی اجاره می‌دهد. هرچه سهم متقاضی از مالکیت ملک بیشتر باشد اجاره بهای کمتری پرداخت می کند. یا طرحی دیگر که دولت 20 درصد از بهای ملک را به سازندگان پرداخت می‌کند، تا خانواده‌هایی که توان پرداخت پول پیش ندارند بتوانند به سراغ خرید خانه بروند.
در کشور ما نیز ابزارهایی همچون تسهیلات بانکی تعریف شده است، تسهیلاتی همچون صندوق پس انداز مسکن یکم، حساب پس انداز مسکن جوانان، حساب سپرده ممتاز و اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن و … که تا حدودی پاسخگوی نیاز برخی از اقشار جامعه بوده است. منتها فرمول تعریف شده و خاصی در سیستم بانکی کشور وجود ندارد تا تمام اقشار جامعه را تحت پوشش خود قرار دهد. همچنین تورم شدید در سال‌های اخیر سهم این وام‌ها از قیمت مسکن را به حداقل رسانده است.
گفتنی است ابزارهای نوین دیگری همچون صندوق زمین و ساختمان، اوراق بهادار با پشتوانه تسهیلات رهنی، صکوک اجاره و … در حوزه تامین مالی مسکن مطرح شد ولی بخت با آنها یار نبود تا بتواند در دستگاه اقتصادی کشورجایی داشته باشد.
در این بین صندوق پس انداز مسکن یکم، توانست به خوبی نقش خود را در سیستم تامین مالی خانوار ایفا کند و در دهه های گذشته تعداد زیادی از مردم را خانه دار کرد. وامی که سقف آن در پایان سال 97، به 160 میلیون تومان برای یک خانواده دو نفره رسیده است. سود این وام 9 و نیم درصد و مدت بازپرداخت آن 12 سال است. این شرایط برای تهران است و خارج از پایتخت، سقف وام مبلغ کمتری است.
با توجه به میانگین قیمت خانه در تهران که به گفته دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در پایان سال 97، 10 میلیون و 66 هزار تومان است، زوج وام گیرنده می‌توانند 16 مترمربع خانه در تهران خریداری کنند. در واقع قدرت تسهیلات مسکن یکم برای خرید خانه بسیار کم شده و تنها نزدیک به یک چهارم مبلغ یک خانه حدود 50 متری را پوشش می‌دهد، یعنی عملا فاقد کارایی است.
با احتساب این تورم و عدم افزایش سقف وام، دیگر صندوق پس انداز مسکن یکم نمی تواند به عنوان بازو و محرکی برای خانه دار شدن قلمداد شود. برای ایجاد تعادل میان وام خرید مسکن و تورم نیاز است تا سیاستگذاران بخش مسکن یک تدبیر مکمل برای امکان خرید اولین خانه و کمک به خانه دار شدن اقشار کم و میان درآمد در نظر داشته باشند.
برای احیای تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم و پیشی گرفتن از تورم میتوان این دو مکمل را پیشنهاد کرد. یکی افزایش سقف تسهیلات تا 50 درصد مبلغ ملک است. 50 درصد تحلیل کارشناسان متعددی است که معتقدند، حمایت دولت‌ها برای خرید خانه باید نیمی از هزینه ملک را پوشش دهد.
این امر با توجه به ذخایر و منابع محدود مالی بانک‌ها، به این سادگی میسر نمی شود و باید با سیاستگذاری ها و استفاده از ابزارهای مالی نوین، توان بانک‌ها را برای افزایش تسهیلات ارزان بالا برد. ابزارهایی همچون انتشار اوراق رهنی، کاهش سود بانکی، صندوق‌های زمین و ساختمان و … که در مقاله‌های بعد به تفصیل به آنها می‌پردازیم.
اما راه دوم که شاید تاثیر آن در کوتاه مدت به چشم نیاید، منتها می‌تواند یکی از بهترین راه‍‌ها برای افزایش رونق و خانه‌دار شدن مردم باشد، افزایش سقف سنی خانه‌های مشمول وام صندوق پس‌انداز مسکن یکم است. خانه‌هایی که سن آنها از 15 سال گذشته است مشمول دریافت این تسهیلات نمی‌شوند. میتوان با افزایش آن به 20 یا 25 سال دو اتفاق مهم را رقم زد. اتفاق نخست آن‌که دامنه عرضه آپارتمان‌ها برای خانه اولی‌ها افزایش پیدا می‌کند، و در نتیجه مشکل عمده خانه اولی‌ها برای جست و جو حل خواهد‌شد. دومین اتفاق هم این است که متناسب با افزایش سن بنا، قیمت خانه کاهش پیدا می‌کند و در نتیجه صندوق پس انداز وام مسکن یکم، درصد بیشتری از مبلغ ملک را پوشش می‌دهد.
گفتنی است از سال گذشته عوامل سیاستگذار بخش مسکن به صورت رسمی پیگیر افزایش تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم بودند که به دلایل نامشخص بانک مرکزی از تصویب آن ممانعت کرده.
در مجموع سیاستگذاران باید به فکر راه میانه برای به ثمر رسیدن سپرده‌گذاری های متقاضیان وام صندوق پس انداز مسکن یکم باشند، تا قدرت خرید مسکن توسط این تسهیلات افزایش یابد. در صورتی که تدبیری برای جبران پسرفت قدرت وام خرید مسکن اتخاذ نشود، متقاضیانی که پس از گذشت دوره سپرده‌گذاری ، آماده دریافت وام و ورود به بازار مسکن می‌شوند با بن بست معاملاتی بخش مسکن مواجه شده و در نتیجه امکان خرید مسکن را از دست می‌دهند. در نتیجه فرآیند ورود و خروج خانه اولی ها مختل خواهد شد و خروج سرمایه های آنها می تواند بانک های درگیر این پروسه را با مشکلات اساسی روبرو کند.
گفتنی است این دو راه حل مطرح شده، افزایش تعداد معاملات خانه های کوچک با متراژ کم در منطقه های ارزان قیمت شهر را به دنبال دارد، و همانطور که در دی ماه سال گذشته شاهد بودیم موقع سررسید دریافت این تسهیلات حجم معاملات در بازار مسکن افزایش می یابد که این نشان دهنده افزایش تعداد صاحب خانه ها از طریق پس انداز مسکن یکم است.
