چرا پروژه «لیزینگ مسکن» تا امروز ناکام مانده است؟

لیزینگ مسکن

پیش از اینکه بخواهیم به راه‌ها و روش‌های تسریع خانه‌دار شدن بپردازیم، و اقداماتی که متقاضی می‌باید برای صاحب خانه شدن در نظر بگیرد را مرور کنیم، به بسترها و امکاناتی که دولت برای رونق بخشیدن به این بخش فراهم کرده است می‌پردازیم.

مسکن در سه دهه 60، 70 و 80 یک راه بسیار کم ریسک برای سرمایه گذاری بود، که به واسطه هزینه‌های بالای ساخت و ساز اشخاص میان درآمد نمی‌توانستند به راحتی وارد بخش عرضه مسکن شوند و شخصی که به قول معروف (بساز و بفروش) بود از درآمد خوب بهره می‌برد. این امر باعث می‌شد تا تعداد زیادی از سرمایه دارها در این حوزه فعال شوند و به دلایل مختلف، عرضه و تقاضا در بخش مسکن متناسب بود.

در دهه 90 سیاست‌های نادرستی همچون مسکن مهر، روش خانه‌دار شدن را تغییر داد و از پس‌انداز با کمی کمک از طریق تسهیلات که جوانان را خانه دار می‌کرد، به عرضه خانه ارزان با وام‌های گران قیمت تبدیل کرد.

 

سابقا استفاده از ابزارهای ساده مالی همچون تسهیلات مسکن، کارگشای صاحب خانه شدن و ایجاد رونق کار تولیدکنندگان و فعالان مسکن بود. خانواده‌ها بایک فرمول ساده که پس انداز بود می‌توانستند برای تامین مسکن فرزندان خود حساب باز کنند. اما امروز دیگر به واسطه شکاف قیمتی که ازسال 92 بین جیب مردم و قیمت مسکن ایجاد شده، این ابزارها و روش‌ها جوابگوی نیاز بازار و خانواده‌ها نیستند و باید با راهکارهای مختلف این شکاف تورمی بین خریدار و فروشنده را پر کرد.

ابزارهای تقویت کننده سمت تقاضا یک روی ماجرا، و محرک‌های بخش تولید مسکن روی دیگر ماجرا به شمار می‌روند. در این بخش بحث تولید که سیاست گذاری‌های دولت نقش مهمی در روند فعالیت آن‌ها ایفا می‌کند را مرور می‌کنیم. تلاش‌های متولی بخش مسکن در دولت برای افزایش تولید مشهود است. تلاش‌هایی که برخی از آن‌ها به مرحله عملیاتی می‌رسند و با عدم برنامه ریزی صحیح به شکست منجر می‌شوند، و یا در حد طرح و برنامه می‌مانند ودر لابلای وعده‌های محقق نشده دولت بایگانی می‌شوند. در این مقاله سعی نداریم به وعده‌ها و دستاوردهای دولت بپردازیم و فقط سعی داریم دلایل ناکام ماندن طرح‌هایی که در کشورهای دیگر اجرای آن‌ها توانسته کمک شایانی به بخش مسکن کند را بررسی کنیم.

یکی از مهم ترین ابزارها، لیزینگ مسکن است. ابزاری که بسیاری از کشورهای توسعه یافته به یکی از اصلی ترین راه‌های خانه‌دار شدن به آن نگاه می‌کنند و به این طریق، مردم برنامه تهیه مسکن خود را از ابتدا می‌دانند.

لیزینگ مسکن در سال‌های پیش مطرح شد و دولت با اجرای آن موافقت کرد و ابلاغیه‌ای مبنی بر همکاری شرکت‌های دولتی و خصوصی در این زمینه صادر کرد که شوربختانه با عدم استقبال بخش خصوصی مواجه شد.

گفتنی است از سال 96، برخی از شرکت‌های لیزینگ با دریافت سیگنال مثبت از میزان تقاضای اولیه در بازار مسکن و نشانه‌های رونق مسکن، سعی داشتند با اتکا به دستورالعمل بانک مرکزی، دامنه تسهیلات لیزینگ را از بازار خودرو به بخشی از بازار مسکن تسری دهند اما موانع ناشی از نقص یا سخت‌گیری در اجرای ضوابط، اقدامات عوامل بازار لیزینگ را در مسیر تامین مالی مسکن، با بن‌بست روبه ‌رو کرد.

موانعی که می توان از ثبت و راه اندازی شرکت‌های لیزینگ به عنوان مهم‌ترین آن نام برد. طبق مصوبه بانک مرکزی شرکت‌های لیزینگ، برای تامین اعتبار مورد نیاز خود از بانک‌ها و همچنین پیش‌دریافت از متقاضیان تسهیلات، باید یک سقف ریالی متناسب با حقوق صاحبان سهام شرکت را رعایت کنند.

همچنین قانون دیگری نیز مانعی به استحکام ثبت شرکت‌های لیزینگ شد و آن ممنوعیت فعالیت اصلی ترین اهرم‌های لیزینگ کشور از جمله بانک‌ها و شرکت‌های خودروسازی است. تامین مالی بخش مسکن به واسطه نیاز به سرمایه‌گذاری بالا عمدتا توسط این دو بازیگر اصلی مقدور است و قانون منع ورود این دوبازیگر به منزله خاموشی چراغ لیزینگ مسکن در کشور است.

گفتنی است شرکت‌های خصوصی قدرتمند که توانایی ایفای نقش در این بازی را دارند نیز به واسطه عدم ثبات بازار مسکن و به طور کلی اقتصاد بی‌ثبات، نمی‌توانند برای بازگشت سرمایه در مدت طولانی مدت برنامه‌ریزی کنند.

تسهیلات لیزینگ مسکن به لحاظ حجم ارزش ریالی، چند برابر تسهیلات لیزینگ خودرو است؛ بنابراین شکل‌گیری این حوزه از لیزینگ، به مدل‌های تامین مالی متفاوت‌تر از روال گذشته نیاز دارد.

مانع دیگر برای پا گرفتن شرکت‌های لیزینگ مسکن، سقف نرخ سود تسهیلات است این امر برای بازپرداخت طولانی مدت و تامین منابع اعتباری صرفه اقتصادی ندارد همچنین موانعی دیگر همچون محدودیت در بازپرداخت و مالیات بر ارزش افزوده لیزینگ باعث شده این ابزار قدرتمند در کشور ما نتواند به خوبی ایفای نقش کند.

البته نمی‌توان تمام مسئولیت‌های تامین مالی را به دوش لیزینگ انداخت و ابزارهای موثر دیگر هم می‌توانند به درستی مسیر جذب سرمایه و تامین نیاز مسکن را هموار کنند. ابزاری همچون اوراق رهنی ثانویه، ایجاد شرایط ساخت و ساز در زمین‌های ارزان شهرها(نوسازی بافت فرسوده)، تقویت بخش خصوصی در ساخت و ساز از طریق تسهیلات هدفمند و موارد مشابه دیگر.

در مجموع باید به این موضوع اشراف داشته باشیم که با شناخت ابزارها و ایجاد بستر مناسب از سوی دولت، می‌توان سرمایه‌گذارها را از بازارهای موازی بخش مسکن به سمت تولید با قیمت مطلوب در مناطق مناسب شهری هدایت کرد و این بخش بسیار مهم و اشتغال زا را به رونق رساند.

گفتنی است سیاست‌های محرک جدید همچون سهمیه بندی مصالح ساختمانی و دریافت مالیات بیشتر از به اصطلاح سوداگران مسکن  که دولت برای افزایش تولید در نظر گرفته است، چاره ساز نیستند و باید نسخه‌های جدیدتری برای این بیماری کهنه در بازار مسکن در نظر گرفت.

نسخه‌هایی که بتواند ابتدا ویروس قدیمی یعنی شکاف به وجود آمده میان درآمد و قیمت مسکن را پر کند و در مرحله بعد بتواند تومور بزرگی مثل تورم و اقتصاد غیر پویا را درمان کند تا دوباره سمت عرضه مسکن توان و اشتیاق ورود به ساخت و ساز را داشته باشد، و سمت تقاضا هم توان خرید خانه را با محرک‌ها و تسهیلات ارزان به دست آورد.

در این بین نباید مزایای بهره گیری از تکنولوژی و استارت‌آپ‌ها را نادیده گرفت. چرا که شاهد هستیم ابزارها و بسترهای زیادی در کشور های توسعه یافته توانسته ارزش افزوده‌های بسیاری در این بخش ایجاد کند. ابزار‌هایی که تا به امروز توانسته‌اند نقش خود را برای ایجاد فضای رقابتی در خرید و فروش و کنترل بازار ملک ایفا کنند.

با ما همراه باشید تا در مقاله‌های بعد سایر ابزارهای تامین مالی و روش‌های بهبود سمت تقاضا که خریداران خانه به شمار می‌روند را مرور کنیم.



دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *