ورود بازار مسکن به فضای مه آلود

آینده بازار مسکن

بازار مسکن همچون سایر بازارهای موازی خود همچون بازار سرمایه، طلا و ارز همگام با سیاست گذاری‌های منطقه‌ای و فرا ملی واکنش نشان می‌دهد. تفاوت این بازار با سایر حوزه‌های ذکر شده در این است که سال‌هاست رکود طولانی مدت گریبان گیر آن شده و با یک لرزش در اقتصاد کشور، پایه بازار مسکن به لرزه در می‌آید. این امر باعث می‌شود فعالان این بخش نیز با رصد بازارهای موازی و پیش بینی وضعیت آتی آن‌ها عطای سرمایه گذای در مسکن را به لقایش ببخشند و از ورود سرمایه‌های خود همچون سال‌های گذشته ممانعت کنند. حال در این گزارش سعی شده وضعیت کنونی بازار مسکن را تحلیل و زمان توقف رشد قیمت مسکن را با مولفه‌های مختلف بررسی کنیم.

از ابتدای سال 97 تاکنون حدود 4 و نیم میلیون متر مربع پروانه ساختمانی صادر شده است، این آمار نشان دهنده کاهش چشمگیر ساخت و ساز طی سال های 96 و 97 نسبت سال‌های قبل از آن در تهران است. از طرفی طبق آمار منتشر شده از سوی مرکز آمار و سامانه املاک و مستغلات کشور قیمت یک مترمربع مسکن در تهران که طی بهار 92 تا 96 حدود 4 میلیون و 500 هزار تومان بود، پس از بهار 96 افزایش دو برابری داشته و امروز شاهد هستیم میانگین قیمت ها متری 9 میلیون تومان اعلام شده است.

به این ترتیب باید اذعان داشت مسکن در فضای مه آلود قراردارد که البته این مبحث مهم را فعالان بازار مسکن انکار می‌کنند. نکته حائز اهمیت این است که فعالان بازار املاک، همانطور که در زمستان 95 رونق آتی این بازار را باور نمی‌کردند ولی محقق شد، ورود به شرایط مه آلود برایشان سخت و باور نکردنی است. در هر صورت بازار مسکن منتظر اقدامات فعالان نمی‌ایستد و بدیهی است انرژی این بازار به سرعت در حال تخلیه شدن است و هرچه به آغاز سال 98 نزدیک تر می‌شویم، سرعت رشد قیمت مسکن کندتر می‌شود.

در واقع بازار مسکن طی یک و نیم سال گذشته سعی داشته وارد ریل رونق شود و تا حدودی می‌توان گفت برخی از مولفه‌های رونق را داشته است و در حال حاضر بهترین عنوانی که می‌توان برای این شرایط ذکر کرد ورود به فضای مه آلود و پرتنش “رکود ” است.  همانطور که از نامش پیداست این فضا دید کافی را برای حرکت از سرمایه گذار می‌گیرد و دید ضعیف مسیر، ضریب خطا را افزایش می‌دهد. این مهم یکی از عوامل قوی در کاهش تولید مسکن و بر هم زدن تعادل عرضه و تقاضا است.

هر چند نمی‌توان زمان دقیقی برای برطرف شدن این فضای مه آلود مشخص کرد و به قولی آفتاب رونق را روئیت کرد، منتها با تحلیل مولفه‌هایی همچون حجم معاملات، نسبت قیمت به اجاره و تجربه ادوار قبلی می‌توان به این نتیجه رسید که در ماه‌های آتی مه تمام شده و حرکت قیمت مسکن متوقف خواهد شد.

با توقف حرکت صعودی قیمت‌ها برخی از سوداگران سعی می‌کنند واحد‌های خود را با حداکثر قیمت به فروش برسانند و از ضرر و زیانی که در بهای تمام شده ساخت پرداخت کردند، فرار کنند. در این میان فعالان مسکن را می‌توان به دو دسته تقسیم کرد: یک دسته فعالانی که سعی می‌کنند، تا حد امکان از این بازار خارج شوند و درگیر این فضای مه آلود قیمتی نشوند و دسته دیگر فعالانی که به طمع عقب نماندن از کسب سود به واسطه افزایش شدید قیمت(همچون سالهای 94 و 95) اقدام به سرمایه گذاری در این بخش می‌کنند. طبیعتا سرمایه گذاری فعالان حرفه‌ای در سایر بازار‌ها نتیجه‌ای جز کاهش ساخت وساز و برهم خوردن بالانس عرضه و تقاضا نخواهد داشت.

از طرفی یکی از مهمترین مولفه‌های این کاهش در ساخت و ساز افزایش شدید قیمت مصالح و تجهیزات ساختمانی است که در کنار سه برابر شدن قیمت زمین توجیه سرمایه گذاری در این بخش را به حداقل رسانده است. گفتنی است طبق آماری که سامانه املاک و مستغلات در میانه بهمن ماه منتشر کرده این رشد قیمت به شهرستان‌ها نیز سرایت کرده است.

این سوال پیش می‌اید که این موتور افزایش قیمت مسکن چه زمانی خاموش می‌شود؟ برای پاسخ به این سوال باید توجه داشته باشیم بازار مسکن از اینرسی بالایی برخوردار است و حتی بعد از به رونق رسیدن کامل این بازار مدتی طول می کشد تا افزایش قیمت ها کاملا متوقف شود.

بر این اساس علیرغم اینکه موتور بازار مسکن در حال خاموش شدن است ، ولی مدتی طول می کشد تا به توقف کامل برسد. به بیان دیگر، سرعت حرکت قیمت مسکن در حال کند شدن است و در ماه‌های ابتدای سال 98 متوقف خواهد شد. تحلیل نموداری بازار مسکن نیز گویای این است که با عدم پشتیبانی سمت تقاضا از سمت عرضه، قیمت مسکن در آستانه مقاومت قوی و بلند مدت خود قرار گرفته است.

در نتیجه اگر اتفاق پیش بینی نشده‌ای  در اقتصاد کلان کشور، نرخ ارز، تورم و سایر بازارهای موازی رخ ندهد، این بازار می‌تواند در سال آینده با عبور از مرز قیمتی 10 میلیون تومان به ثبات نسبی در همین حوالی قیمتی برسد، که به قول یکی از مسئولین بخش مسکن این امر برای خود دستاوردی محسوب می‌شود. شایان ذکر است در مطالب بعد مولفه‌هایی که می‌تواند به رونق این بخش تحرک ببخشد و چگونه می‌توان در این بازار رکودی از ابزارهای مالی متفاوت برای خرید خانه استفاده کرد می‌پردازیم . پس با ما همراه باشید.



دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *