نکاتی که قبل از سرمایه‌گذاری در “بازار مسکن” باید بدانید!

سرمایه گذاری در بازا ملک

افزایش تورم و کاهش ارزش واحد پولی باعث شده تا در سال‌های اخیر موج عظیمی از مردم در طبقات متوسط و بالای جامعه، به سمت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن حرکت کنند.

از دید بسیاری از مردم، برای حفظ ارزش اندوخته‌ باید در زمینه‌ای مطمئن سرمایه‌گذاری کرد. چه بازاری پر سودتر و مطمئن‌تر از بازار املاک! اما آیا با شرایط کنونی رکود و تورم و مشکلات بازار مسکن باز هم این سرمایه‌گذاری مطمئن و پرسود خواهد بود؟

در یک سال اخیر اکثرا مردم، برای حفظ و یا افزایش سرمایه خود به صورت کوتاه مدت در بازار سکه و طلا فعالیت داشتند. اما در بازار مسکن با وجود ریسک کمتری که به همراه دارد بازگشت سرمایه در مدت زمان کوتاه میسر نیست. گاهی نیاز به خواب سرمایه به مدت چند سال دارد تا بازده لازم را درپی داشته باشد. به گزارش اقتصاد آنلاین، در یکسال اخیر بازار مسکن بیش از 80 درصد افزایش قیمت داشته است! با این آمار هر چند تا حدودی، می‌توان نتیجه گرفت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به نظر پیشنهاد بسیار جذاب و پرسودی خواهد بود. اما این سوال ذهن را به خود مشغول می‌سازد که آیا بعد از بالا رفتن قیمت ملک، همچنان این سرمایه گذاری با ریسک کم روبرو است؟ اما ریشه این سوال از کجا نشات می‌گیرد؟ با توجه به جهش قیمت مسکن درسال 91 و رکودی که در 5 سال بعد از آن شاهد بودیم، دوره‌ی خواب سرمایه طولانی‌تر شده است.

اما دانستن نظر کارشناسان حوزه مسکن هم خالی از لطف نیست!

“محمود جهانی”، کارشناس ارشد بازار مسکن در این مورد بیان می‌کند:
نگرانی برای سرمایه‌گذاری مخصوصاً برای کسانی که بنیه مالی ضعیف‌تری دارند طبیعی است. در خصوص خرید خانه باید این دو موضوع را از هم منفک کنیم که خرید خانه برای سرمایه‌گذاری است یا نیاز واقعی؟ اگر قصد خرید خانه برای نیاز است هر موقع که توان خرید یا موقعیت فراهم شود باید اقدام کرد ولی در ارتباط با تقاضای سرمایه‌ای یا برای حفظ قدرت و ارزش نقدینگی بحث روش‌های جایگزین یا آلترناتیوهای مختلف مطرح می‌شود.

این نکات کلیدی را از زبان “بهروز ملکی” کارشناس اقتصاد و تحلیلگر بازار مسکن بشنوید:

• متوسط دوره ساخت مسکن در ایران حدود 2 تا 2.5 سال است.

یعنی اگربخواهیم برای مثال پروسه‌ ساخت یک ساختمان را به صورت معمول در ایران در نظر بگیریم حدود 2 تا 2سال و نیم طول می‌‌کشد تا از مرحله تصمیم به ساخت به مرحله تکمیل و تحویل واحدها برسد، اما این پروسه بسته به تزلزل اقتصادی کشور، متغیر خواهد بود.

• طول دوره ركود، طولاني تر از طول دوره رونق است.

این نکته بدان معناست که اگر به دنبال این هستید که امروز سرمایه‌گذاری کنید و فردا سود پول در جیبتان باشد، بهتر است دنبال روش سرمایه‌گذاری دیگری باشید. بازار مسکن مناسب شما نخواهد بود، چراکه بازار مسکن تحت هر شرایطی نیاز به اندکی تحمل بیشتر دارد.

• رونق و رکود در بازار مسکن، عمدتا از ناحیه تقاضا شروع می‌شود.

عامل تعیین کننده قیمت و به دنبال آن رونق یا رکود در یک بازار را می‌توان در میزان عرضه و تقاضا پیدا کرد. بازار مسکن را هم نمی‌توان از این فرایند جدا پنداشت. مثلا کاهش شدید قدرت خرید  مردم و در حالی که تسهیلات و وام‌های بانکی تغییر چندانی نکرده سبب شده است تا بازار مسکن، دوباره با بحران ربرو شود.

• هرچه حجم ساخت و ساز طی دوره رونق، بیشتر داشته باشد، رکود آینده، عمیق‌تر خواهد بود.

از آنجایی که در شروع دوره گرانی‌ها، عده بسیاری برای جلوگیری از افت ارزش دارایی‌های خود، به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن روی آوردند که ناگزیر تبدیل به یکی از عوامل مهم افزایش قیمت در این حوزه شدند. می‌توان گفت افزایش قیمت‌ مسکن به مولفه‌های ساخت و ساز برنمی‌گردد. در نتیجه‌ی ورود حجم وسیع سرمایه‌ به عرصه ساخت و ساز، رکود این بازار را در آینده به همراه خواهد داشت.

• روند حرکت سینوسی بازار مسکن ادامه خواهد یافت اما عرض رونق (نوسان قیمت) کمتر از دوره‌های پیشین خواهد بود.

در مورد رویه پیش روی بازار مسکن می‌توان به تحلیل‌های “بیت‌الله ستاریان”، فعال و کارشناس مسکن رجوع کرد که در خصوص سرمایه‌گذاری در بخش مسکن این گونه بیان می‌کند:

نگاهی بلندمدت به بخش مسکن نشان می‌دهد در 40 سال گذشته شاخص قیمتی مسکن 2.5 برابر کل کالاهای دیگر است و قیمت مسکن در این بازه زمانی حدود 1060 برابر شده است هیچ کس نمی‌تواند جلو ارزش افزوده مسکن را بگیرد و روند بالا رفتن افزایش ارزش مسکن روندی رو به جلو است. بنابراین اگر سرمایه‌گذار به‌دنبال سرمایه‌گذاری مطمئن در «درازمدت» است مسکن گزینه مناسب‌تری است.

• “مسکن، ضرر ندارد” قطعا اشتباه است.

“مهدی سلطان محمدی”، کارشناس بازار مسکن قیمت مسکن را با یک روند رو به کاهش پیش‌بینی می‌کند. و البته در این زمینه پیش‌بینی قیمت‌ها را کاملاً وابسته به سیاست‌های دولت می‌داند.

به گزارش از “اقتصاد نیوز” سلطان محمدی در توضیح پیش‌بینی خود این چنین می‌گوید که:

قیمت مسکن کاملاً به نرخ تورم وابسته است باید ببینیم آیا دولت قصد کنترل تورم را دارد یا نه؟ شواهد نشان می‌دهد دولت عزم جدی دارد تا از افزایش نرخ تورم جلوگیری کند. دولت سیاست‌های انقباضی سختگیرانه ای برای کنترل نرخ تورم در پیش گرفته است. البته فشارهای اجتماعی بشدت مخالف این سیاست‌های انقباضی است و مشخص نیست این سیاست به کنترل قیمت تورم منجر شود. اما با توجه به برنامه‌ها، پیش‌بینی این است که تا پایان سال 97، نرخ تورم کاهشی باشد پس چشم‌انداز بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری درخشان نخواهد بود. اگر دولت تورم را کنترل کند قیمت مسکن دیگر افزایش نمی‌یابد.

از تحلیل‌های آقای سلطان محمدی می‌توان این چنین نتیجه گرفت که آینده بازار مسکن در این برهه زمانی، بنا بر تصمیمات «سیاسی» و «اقتصادی» دولت، بازدهی متفاوتی دربر خواهد داشت. با ارزیابی‌های متفاوت در این زمینه، سرمایه‌گذاری در بازار مسکن برای سود دهی در آینده با روند پر ریسکی روبه‌رو خواهد بود.

نکته!

• یک خريدار می تواند این استراتژی ساده را انتخاب کند که در اوايل رونق، وارد بازار مسکن و در اواخر رونق از این بازار خارج شود.

• يك سازنده مي‌بايد، پروژه خود را با «لحاظ طول دوره ساخت» به گونه‌اي برنامه‌ريزي نمايد كه بتواند در اواخر رونق، تكميل و به بازار عرضه نمايد.

• ورود به این بازار ساده ولی خروج (خصوصا در رکود) مشکل است.

کسانی که قبل یا در حین دوره رکود اقتصادی دست به سرمایه‌گذاری در این بازار زدند، در دوره رکود دچار مشکل خواهند شد چرا که پروسه ساخت و ساز و فروش دست کم 2 سال به طول انجامیده و علاوه بر خواب پول در طی این دوران، برای پیدا کردن مشتری دست به نقد و زنده کردن پولشان هم با بحران جدی مواجه می‌گردند.

پس برای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن نیاز به بررسی تمام و کمال اقتصادی، سیاست‌های پولی دولت، بررسی تحلیل‌های این بازار و بسیاری فاکتورهای ریز و درشت دیگر خواهید داشت و “نمی‌توان بی‌گدار به آب زد”.

نکته!

  • هرچند میزان سرمایه، نقش انکار ناپذیری در قدرت مانور سرمایه گذاران مسکن دارد، با اين حال، میزان دانش از بازار به مراتب مهم‌تر از میزان سرمایه است.



دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *