صفر تا صد فرایند جستجو و خرید ملک!

خرید ملک در ایران

عموما همه براي خريد ملك دغدغه دارند و دليل آن عدم آشنايی كامل و درست با مراحل خريد ملك می‌­باشد. براي يك خريد حرف‌ه­ای و رضايت‌­بخش بايد به صفر تا صد خريد ملك تسلط داشت. مواردي چون جستجوي ملك و بررسی ملك از مهم­ترين مراحل خريد ملك می‌­باشند. آگاهی از تمامی مراحل خريد ملك می‌­تواند در انتخاب و تنظيم قرارداد بسيار مؤثر باشد. اما بهتر است در كنار اين توصيه‌­ها از يك مشاور خبره نيز كمك گرفت تا همه اين تلاش‌­ها نتيجه مطلوبی داشته باشد. موارد ارائه شده در زير، صفر تا صد خريد ملك می‌­باشند:

1- تصميم برای خريد ملك و مشخصات ملك

قبل از خريد ملك، همواره این سوال مطرح می‌شود كه آيا امسال برای خرید ملك مناسب است يا سال ديگر يا دو سال بعد؟ اين مهم قابل چشم­پوشی نيست. از طرف دیگر ملک بايد کاملا مطابق سلیقه و خواسته­ خريدار باشد. اندازه، قیمت، موقعیت و محله در انتخاب ملک مهم هستند. پس در ابتدا بايد خريدار به تصميمی درست درباره زمان خريد و مشخصات اصلی ملك برسد.

2- جستجوی ملك

امروزه پیدا کردن ملك از حالت سنتی خارج شده و استفاده از اپليكيشن جستجوی ملك و يا مراجعه به بخش‌­هايی از يك سايت ملكی می‌­تواند كارساز باشد. جستجو از طريق اپليكيشن و یا سایت جستجوی ملك مزايای زيادی دارد از جمله:

– كاهش زمان و افزايش بازدهی و سرعت جستجوی ملك

– ايجاد يك بستر امن برای خريدار و فروشنده

– ارتباط صحيح و گسترده با خريداران و فروشندگان

– دسترسی به آخرین اخبار مربوط به املاك، اجاره و خرید ملك

– دسترسی به امكانات ويژه و متنوع

3- بررسي ملك

بعد از اينكه با استفاده از اپليكيشن یا سایت جستجوی ملك، انتخاب ملك مورد نظر توسط خریدار نهائی شد، بايد به بررسی ويژگی­‌های ملك مثل سال ساخت، بدهی­‌های روی ملک و حتی همسايه‌­های اطراف پرداخت. خیابان‌های اطراف و سهولت دسترسی ملك نيز می‌­تواند يك امتيار مثبت برای خريدار باشد.

4- توافق با فروشنده

بعد از طی اين مراحل توافقی نهائی بين خريدار و فروشنده انجام می­‌گيرد. حتی برای اجاره ملك هم توافق با مالك ضروری است. جزئیات اين توافق به صورت كتبی روي كاغذ به عنوان قول­نامه ثبت می‌شود. به عبارت ديگر با امضا قول­نامه فروشنده و خريدار تائید می‌کنند که مذاکرات شفاهی را قبول داريم و آن را مكتوب می‌كنيم. اما اگر زير قول­نامه را دو نفر شاهد هم امضا كنند به آن مبايعه‌­نامه می­گويند.

تنها تفاوت بين مبايعه‌­نامه و قول­نامه از منظر حقوقی است. يك قول­نامه در دادگاه بار حقوقی ندارد و معتبر نيست. اما مبايعه­نامه بار حقوقی دارد. به همين علت بهتر است در صورت قطعی شدن خريد، گفته­‌ها به صورت مبايعه‌نامه تنظيم شوند. تنظيم يك مبايعه‌­نامه بجای قول­نامه در مواقعی لازم و ضروری است كه خريدار و فروشنده به توافق می‌­رسند اما مراجعه به دفترخانه و صدور سند ملك به بعد موکول شده است. مبايعه­نامه در دادگاه حكم يك برگه‌ی حقوقی و قانونی را دارد.

5- بررسي صحت ملك

بعد از تنظيم مبايعه‌­نامه، بهتر است برای دريافت كد رهگيری و ثبت مبایعه‌نامه در سیستم جامع املاک ایران همراه فروشنده به يك بنگاه مشاور املاك مجاز و معتبر برويد. البته مطمئن شويد كه بنگاه معامله­‌ی املاك معتبر و مجاز باشد. در سيستم جامع املاك ايران مشخصات ملك، خريدار و فروشنده ثبت شده و كد رهگيری ملك صادر می‌شود. اين سيستم سراسری است، اگر فروشنده ملك را به چندين نفر بفروشد و یا صاحب اصلی و یا تنها مالک نباشد، سيستم خطا داده و کد رهگیری صادر نمی‌کند. برای صدور سند مالکیت، دريافت كد رهيگری الزامی است. طی اين مرحله بسيار ضروری است و می­تواند امنتيت معامله و سلامت ملك را تأييد كند.

6- مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی

در اين مرحله خريدار وظيفه‌ی خاصی ندارد و فروشنده بايد با شناسنامه و اصل سند به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه كند. دفتر خانه در اولين قدم ليست مدارك مورد نياز براي نقل و انتقال سند را به فروشنده می‌­دهد و فروشنده بايد برای اجرايی شدن مرحله‌­ی بعد مدارك را نيز آماده كند.

مدارك لازم برای تشكيل پرونده و نقل و انتقال سند مالكيت:

– اصل و كپی سند مالكيت

– اصل و كپی بنچاق

– كپی شناسنامه و كارت ملي فروشنده و خريدار

– اصل و كپی وكالت نامه

– اصل و كپی پايان كار و يا عدم خلافی شهرداري يا نامه بازديد شهردرای يا بخشداری در مورد زمين­‌های دارای بنا و زمين‌­های بدون بنا

– صورت جلسه تفكيكي در مورد آپارتمان‌ها (اين مورد بايد هماهنگ شود)

– اصل و كپی انحصار وراثت (مخصوص سندهای وراثتی)

– اصل و كپی فرم ماليات بر ارث (مخصوص سندهای وراثتی)

7- انتقال سند

آخرین مرحلۀ خريد ملك، انتقال سند می‌­باشد. در بخشی از مبايعه‌­نامه تاريخ حضور فروشنده و خريدار ثبت شده در آن تاريخ بايد فروشنده و خريدار به دفترخانه رسمی مراجعه كنند. اگر فروشنده و یا خریدار در تاریخ ذکر شده در مبایعه‌نامه به دفترخانه مراجعه کند و طرف دیگر به هر دليلی در دفترخانه حاضر نشود. فروشنده و یا خريدار موظف است تا پايان ساعت اداری در دفترخانه منتظر طرف دیگر بماند و اگر نتوانست با او تماس بگيرد، گواهی عدم حضور از دفترخانه دريافت ­كند، از این طریق فروشنده و یا خریدار می‌­تواند بعدا دریافت غرامت عدول از شرایط مبایعه‎نامه را طریق دادگاه دنبال کند. انتقال سند هزينه­‌هايی دارد و بايد فروشنده تمام مداركی را كه در مراحل قبل ذکر شد به همراه استعلام­‌هايی كه از شهرداری، دارايی، بيمه، گرفته به دفترخانه ارائه کند. بخشي از هزينه­‌هاي انتقال سند:

– پرداخت هزينه ثبت مبايعه‌­نامه ملك در سيستم سراسری معادل 5 درصد از ارزش ملك که به بنگاه معامله ملك پرداخت می­شود.

– پرداخت هزينه‌­های شهرداري بابت خلافی، نوسازی و پسماند.

– پرداخت هزينه نقل و انتقال سند به دارائی. اگر ملك قبلا اجاره بوده، پرداخت «ماليات بر اجاره» به دارائی

– هزينه دفترخانه (حق التحرير) حدودا دويست هزار تومان كه بين خريدار و فروشنده تقسيم می‌­شود.



دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *