عموما همه براي خريد ملك دغدغه دارند و دليل آن عدم آشنايی كامل و درست با مراحل خريد ملك می‌باشد. براي يك خريد حرف‌های و رضايت‌بخش بايد به صفر تا صد خريد ملك تسلط داشت. مواردي چون جستجوي ملك و بررسی ملك از مهمترين مراحل خريد ملك می‌باشند. آگاهی از تمامی مراحل خريد ملك میتواند در انتخاب و تنظيم قرارداد بسيار مؤثر باشد. اما بهتر است در كنار اين توصيه‌ها از يك مشاور خبره نيز كمك گرفت تا همه اين تلاش‌ها نتيجه مطلوبی داشته باشد. موارد ارائه شده در زير، صفر تا صد خريد ملك می‌باشند:
1- تصميم برای خريد ملك و مشخصات ملك
قبل از خريد ملك، همواره این سوال مطرح میشود كه آيا امسال برای خرید ملك مناسب است يا سال ديگر يا دو سال بعد؟ اين مهم قابل چشمپوشی نيست. از طرف دیگر ملک بايد کاملا مطابق سلیقه و خواسته خريدار باشد. اندازه، قیمت، موقعیت و محله در انتخاب ملک مهم هستند. پس در ابتدا بايد خريدار به تصميمی درست درباره زمان خريد و مشخصات اصلی ملك برسد.
2- جستجوی ملك
امروزه پیدا کردن ملك از حالت سنتی خارج شده و استفاده از اپليكيشن جستجوی ملك و يا مراجعه به بخش‌هايی از يك سايت ملكی میتواند كارساز باشد. جستجو از طريق اپليكيشن و یا سایت جستجوی ملك مزايای زيادی دارد از جمله:
– كاهش زمان و افزايش بازدهی و سرعت جستجوی ملك
– ايجاد يك بستر امن برای خريدار و فروشنده
– ارتباط صحيح و گسترده با خريداران و فروشندگان
– دسترسی به آخرین اخبار مربوط به املاك، اجاره و خرید ملك
– دسترسی به امكانات ويژه و متنوع
3- بررسي ملك
بعد از اينكه با استفاده از اپليكيشن یا سایت جستجوی ملك، انتخاب ملك مورد نظر توسط خریدار نهائی شد، بايد به بررسی ويژگی‌های ملك مثل سال ساخت، بدهی‌های روی ملک و حتی همسايه‌های اطراف پرداخت. خیابان‌های اطراف و سهولت دسترسی ملك نيز میتواند يك امتيار مثبت برای خريدار باشد.
4- توافق با فروشنده
بعد از طی اين مراحل توافقی نهائی بين خريدار و فروشنده انجام می‌گيرد. حتی برای اجاره ملك هم توافق با مالك ضروری است. جزئیات اين توافق به صورت كتبی روي كاغذ به عنوان قولنامه ثبت میشود. به عبارت ديگر با امضا قولنامه فروشنده و خريدار تائید می‌کنند که مذاکرات شفاهی را قبول داريم و آن را مكتوب می‌كنيم. اما اگر زير قولنامه را دو نفر شاهد هم امضا كنند به آن مبايعهنامه میگويند.
تنها تفاوت بين مبايعهنامه و قولنامه از منظر حقوقی است. يك قولنامه در دادگاه بار حقوقی ندارد و معتبر نيست. اما مبايعهنامه بار حقوقی دارد. به همين علت بهتر است در صورت قطعی شدن خريد، گفته‌ها به صورت مبايعهنامه تنظيم شوند. تنظيم يك مبايعهنامه بجای قولنامه در مواقعی لازم و ضروری است كه خريدار و فروشنده به توافق می‌رسند اما مراجعه به دفترخانه و صدور سند ملك به بعد موکول شده است. مبايعهنامه در دادگاه حكم يك برگه‌ی حقوقی و قانونی را دارد.
5- بررسي صحت ملك
بعد از تنظيم مبايعهنامه، بهتر است برای دريافت كد رهگيری و ثبت مبایعه‌نامه در سیستم جامع املاک ایران همراه فروشنده به يك بنگاه مشاور املاك مجاز و معتبر برويد. البته مطمئن شويد كه بنگاه معامله‌ی املاك معتبر و مجاز باشد. در سيستم جامع املاك ايران مشخصات ملك، خريدار و فروشنده ثبت شده و كد رهگيری ملك صادر میشود. اين سيستم سراسری است، اگر فروشنده ملك را به چندين نفر بفروشد و یا صاحب اصلی و یا تنها مالک نباشد، سيستم خطا داده و کد رهگیری صادر نمی‌کند. برای صدور سند مالکیت، دريافت كد رهيگری الزامی است. طی اين مرحله بسيار ضروری است و میتواند امنتيت معامله و سلامت ملك را تأييد كند.
6- مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی
در اين مرحله خريدار وظيفه‌ی خاصی ندارد و فروشنده بايد با شناسنامه و اصل سند به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه كند. دفتر خانه در اولين قدم ليست مدارك مورد نياز براي نقل و انتقال سند را به فروشنده می‌دهد و فروشنده بايد برای اجرايی شدن مرحله‌ی بعد مدارك را نيز آماده كند.
مدارك لازم برای تشكيل پرونده و نقل و انتقال سند مالكيت:
– اصل و كپی سند مالكيت
– اصل و كپی بنچاق
– كپی شناسنامه و كارت ملي فروشنده و خريدار
– اصل و كپی وكالت نامه
– اصل و كپی پايان كار و يا عدم خلافی شهرداري يا نامه بازديد شهردرای يا بخشداری در مورد زمين‌های دارای بنا و زمين‌های بدون بنا
– صورت جلسه تفكيكي در مورد آپارتمان‌ها (اين مورد بايد هماهنگ شود)
– اصل و كپی انحصار وراثت (مخصوص سندهای وراثتی)
– اصل و كپی فرم ماليات بر ارث (مخصوص سندهای وراثتی)
7- انتقال سند
آخرین مرحلۀ خريد ملك، انتقال سند می‌باشد. در بخشی از مبايعهنامه تاريخ حضور فروشنده و خريدار ثبت شده در آن تاريخ بايد فروشنده و خريدار به دفترخانه رسمی مراجعه كنند. اگر فروشنده و یا خریدار در تاریخ ذکر شده در مبایعه‌نامه به دفترخانه مراجعه کند و طرف دیگر به هر دليلی در دفترخانه حاضر نشود. فروشنده و یا خريدار موظف است تا پايان ساعت اداری در دفترخانه منتظر طرف دیگر بماند و اگر نتوانست با او تماس بگيرد، گواهی عدم حضور از دفترخانه دريافت كند، از این طریق فروشنده و یا خریدار میتواند بعدا دریافت غرامت عدول از شرایط مبایعه‌نامه را طریق دادگاه دنبال کند. انتقال سند هزينه‌هايی دارد و بايد فروشنده تمام مداركی را كه در مراحل قبل ذکر شد به همراه استعلام‌هايی كه از شهرداری، دارايی، بيمه، گرفته به دفترخانه ارائه کند. بخشي از هزينه‌هاي انتقال سند:
– پرداخت هزينه ثبت مبايعهنامه ملك در سيستم سراسری معادل 5 درصد از ارزش ملك که به بنگاه معامله ملك پرداخت میشود.
– پرداخت هزينه‌های شهرداري بابت خلافی، نوسازی و پسماند.
– پرداخت هزينه نقل و انتقال سند به دارائی. اگر ملك قبلا اجاره بوده، پرداخت «ماليات بر اجاره» به دارائی
– هزينه دفترخانه (حق التحرير) حدودا دويست هزار تومان كه بين خريدار و فروشنده تقسيم میشود.
