کاهش قیمت ارز چه تاثیری بر قیمت مسکن دارد؟

با نزولی شدن قیمت ارز سئوالی که در ذهن بسیاری مطرح می شود این است که آینده قیمت مسکن چه می شود؟ در گفت‌ و گو با دو کارشناس اقتصاد مسکن به بررسی رابطه و تاثیر بازار ارز بر بخش مسکن پرداختیم.

مهدی سلطان‌محمدی از کارشناسان اقتصاد مسکن معتقد است قیمت‌های فعلی در بازارهای طلا، ارز و مسکن خارج از توان متقاضایان است و باید تعدیل شود. وی همچنین معتقد است قیمت مسکن در بلند مدت خود را با قیمت ارز هماهنگ می کند. در همین حال محمدمهدی مافی یکی دیگر از کارشناسان بازار مسکن معتقد است اگر کاهش نرخ  ارز با افزایش تولید مسکن همراه شود، خطری تعادل بازار مسکن را تهدید نخواهد کرد.

در حالی که از ابتدای سال گذشته تا کنون قیمت دلار ۲۷۵ درصد رشد کرده، رشد قیمت مسکن تنها ۷۴ درصد بوده است. حال این سوال پیش می آید که آیا قرار است مسکن این فاصلۀ‌ قیمتی را پر کند؟ مهدی سلطان‌محمدی می گوید: “اولا رشد بازارها در اقتصاد کلان ایران شرایط منطقی ندارد و بنابراین باید در حوزه‌هایی همچون طلا، ارز و مسکن قیمت‌ها تعدیل شوند. معتقدم در آینده شاهد افت این سه بازار خواهیم بود. از سوی دیگر بخش مسکن باید خود را با شرایط بازارهای رقیب همسو کند اما این موضوع با توجه به ماهیت بخش مسکن، تدریجی و کند اتفاق می افتد”.

از سوی دیگر قیمت مسکن در تهران در شرایطی کماکان به روند صعودی خود ادامه می دهد که معاملات در سیر نزولی دارند. با این وجود، در شهریور ماه ۱۳۹۷ رکود افزایش ماهیانه و سالیانه قیمت مسکن طی شش ماه اخیر شکسته شد. بنابر گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع بنای واحد مسکونی شهر تهران ۸ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل ۹.۴ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۴.۱ درصد رشد نشان می دهد. اما معاملات همچون ماه‌های گذشته سیر نزولی داشته است. بنابر گزارش بانک مرکزی، در شهریور ماه ۱۳۹۷تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۰ هزار و ۳۰۰ واحد رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۳.۹ و ۳۳.۵ درصد کاهش نشان می دهد. در این شرایط بعضی معتقدند هرچه قیمت مسکن متاثر از رشد بازارهای ارز و سکه بالا برود، رکود بازار مسکن عمیق‌تر می شود.

سلطان‌محمدی در این خصوص می گوید: رابطه ی ارز و مسکن دوگانه است؛ بدین صورت که بازار ارز هم تاثیر منفی و هم تاثیر مثبت بر بازار مسکن می گذارد. از یک بعد، دلار به عنوان رقیب مسکن، هرگاه برای سرمایه‌گذاران جذاب شود باعث رکود بازار مسکن می شود؛ زیرا مسکن کالایی است که تغییرات کندی دارد، بنابراین سرمایه‌گذاران در کوتاه مدت تمایل دارند به سمت دلار، ‌طلا و بورس بروند. از سوی دیگر افزایش ارزش دلار به معنی کاهش ارزش ریال است، در چنین شرایطی انتظارات تورمی بالاست و برخی برای حفظ ارزش خرید به سمت مسکن می رود. از این زاویه می توان گفت که افزایش قیمت دلار با افزایش قیمت مسکن همبستگی مثبتی دارد. مضافا  برخی از مواد اولیه تولید مسکن مثل مصالح فلزی و اقلام وارداتی متاثر از نرخ دلار هستند که آن هم تاثیر مثبت در قیمت مسکن دارد. بنابراین رابطه ارز و مسکن به این نحو است که در کوتاه مدت در حالی که شیب افزایش قیمت دلار بالاست، مسکن  نمی تواند همپای آن جلو برود ولی در بلند مدت، خود را با آن تطبیق می دهد.

در همین حال محمدمهدی مافی، کارشناس بازار مسکن، معتقد است ارتباط بین قیمت دلار و قیمت تمام شده و فروش مسکن در طول ۵۰ سال گذشته همواره یک به یک بوده است. به این ترتیب در حال حاضر که قیمت دلار با ۲۰۰ درصد افزایش به حد ۱۲ هزار تومان رسیده قیمت مسکن ۷۰ درصد رشد کرده و طبیعتا باید این نسبت سر به سر شود. اما خوشبختانه هم‌ ا کنون با مازاد ۲.۶ میلیون مسکن مواجهیم که البته از دسترس متقاضیان واقعی خارج است. کاری که دولت باید انجام دهد این است که شرایط را برای تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی ویژه اقشار متوسط و پایین فراهم کند تا بازار مسکن کنترل شود.

وی با بیان این‌که ایران از لحاظ تسهیل اخذ مجوز ساخت و ساز از بین ۱۶۰ کشور جهان در انتهای جدول قرار دارد، گفت: البته تولید متوقف نشده بلکه مشکل شده است. سازنده بخش خصوصی از دولت پول نمی خواهد. بخش خصوصی در ساخت و ساز از لحاظ مالی و فناوری بسیار قوی است و فقط انتظار دارد شرایط ساخت و ساز به جای پیچیده‌ شدن کمی آسان تر شوند.

از سوی دیگر سلطان‌محمدی با بیان این‌که بازار مسکن دچارعدم تعادل شده است خاطر نشان کرد معمولا در ایران در سنوات گذشته قیمت هر متر مربع مسکن بر حسب دلار بین ۶۰۰ تا ۱۸۰۰ دلار نوسان داشته است. ولی در یک ماه اخیر با وضعیتی مواجه شدیم که قیمت مسکن به زیر ۵۰۰ دلار رسید. این نشان می دهد عدم تعادلی ایجاد شده که ناشی از هیجان خارج از انتظار بازار ارز است. در روزهای اخیر این هیجان مقداری فروکش کرده و بازارها به تعادل رسیده‌اند.

وی اظهار کرد: افزایش قیمت دارایی‌ها با واقعیت اقتصاد ایران سازگار نیست و بیشتر نتیجه انتظارات تورمی است. حالا باید انتظار داشت که قیمت دلار کاهش یابد و ضرب‌آهنگ رشد شدید قیمت مسکن هم آرام‌تر شود؛ زیرا هم‌اکنون قیمت مسکن بسیار بالاتر از توان خرید متقاضیان است. اگر انتظارات تورمی نسبت به آینده کاهش پیدا کند که یکی از علامت‌های آن کاهش ارزش دلار آزاد است، ‌در آن صورت این کاهش هیجان به بازار مسکن هم منعکس می شود و شیب نامعقول افزایش قیمت کاهش می یابد.

منبع: ایسنا



دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *