ملک موروثی یا ورثه‌ای چیست؟ معامله ملک موروثی چه شرایطی دارد؟ هنگام خرید و فروش املاک ورثه‌ای به چه نکاتی باید توجه کنیم؟
خریدوفروش ملک موروثی یکی از راه‌های خرید و فروش املاک است که اغلب به دلیل موقعیت خوب و قیمت مناسب، برای خریداران قابل توجه است. با اینکه خریدوفروش این املاک از نظر قانونی مشکلی ندارد، اما این نوع معامله نکات مهمی دارد که اگر به آن توجه نشود، ممکن است ضرر و زیان زیادی به همراه داشته باشد.
معامله املاک موروثی قواعد و مراحل خاص خودش را دارد. اگر قصد خرید املاک موروثی را دارید، نوشته زیر کمکتان می‌کند که با چشم باز پای معامله بنشینید. با ما همراه باشید.
ملک موروثی یا ورثه‌ای چیست؟
املاک موروثی در واقع املاکی است که صاحب آن فوت شده است و مطابق با قوانین و مقررات، به وراث متوفی رسیده است. در صورتی که بیش از یک ورثه وجود داشته باشد، وراث نسبت به اموال به جای مانده از فرد فوت شده، مالکیت مشاع دارند.
هنگامی که مالک فوت می‌کند مطابق با قانون انحصار وراثت، املاک متوفی به وراث منتقل می‌شود، مگر این که وصیت‌نامه رسمی تنظیم شده باشد و یا شرایط خاصی برای ملک تدوین شده باشد.
وراث معمولاً یا اموال به جای مانده از متوفی را بین خود تقسیم می‌کنند، یا اینکه اموال منقول به جای مانده از متوفی را فروخته و مبلغ حاصل از فروش را به نسبت سهم‌الارث بین خود تقسیم و از این طریق مالکیت مشاع بین خود را پایان می‌دهند.
مراحل معامله املاک موروثی
۱-مشخص بودن صاحب ملک
اولین و مهمترین نکته‌ای که باید به آن توجه کنید، این است که دقت کنید ملک به نام شخص فوت‌شده باشد. کافیست نگاهی به سند آن ملک بیندازید تا این مسئله به وضوح برای شما روشن شود. زیرا اگر مطمئن نشوید که ملک به نام متوفی است و سپس اقدام به خرید آن کنید، ممکن است سرتان کلاه برود.
۲-گواهی انحصار وراثت
مهمترین مدرک برای معامله املاک موروثی، گواهی انحصار وراثت است. بر اساس این گواهی مشخص می‌شود که شما با چه افرادی در معامله ملک طرف هستید. بهتر است جهت جلوگیری از بروز هرگونه مشکلی در خرید این نوع املاک، علاوه بر رویت گواهی انحصار وراثت، شناسنامه متوفی را بررسی کنید و یا با استعلام از اداره ثبت احوال، احتمال وجود ورثه دیگر را بررسی کنید.
۳-بررسی وراث صغیر
قبل از معامله حتماً اسناد هویت فروشندگان شامل شناسنامه و کارت ملی را رویت و سال تولد وراث را بررسی کنید. اگر در بین وراث اشخاص کمتر از ١۵ سال وجود داشته باشند، بر اساس قانون از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع خواهند بود و حق معامله آنان به دست ولی یا قیم آن‌ها است. یعنی شما باید برای خرید املاک موروثی، با قیم او معامله کنید.
در این موارد، قیم مجاز به فروش سهم‌الارث ورثه صغیر نمی‌باشد و باید ابتدا مجوز فروش ملک صغیر را از دادسرا درخواست کند. دادستان صلاح صغیر را بررسی کرده و در صورت احراز این امر، مجوز مربوطه را صادر می‌کند. بنابراین خریدار می‌باید یس از احراز هویت قیم علاوه بر قیم‌نامه، مجوز واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر اذن فروش ملک صغیر را نیز مطالبه و بررسی کند.
۴-بررسی وصیت‌نامه متوفی
حتما قبل از معامله بررسی کنید که آیا متوفی وصیت‌نامه‌ای درمورد ملک موردنظر دارد یا خیر. زیرا بر اساس قانون هر شخصی می‌تواند بخشی از اموال خود را پس از فوتش به فرد دیگری واگذار کند. بنابراین اگر قسمتی از ملک به فردی واگذار شده باشد، آن شخص در هنگام معامله ملک حتما باید حضور داشته باشد و اگر شما از این مسئله بی‌اطلاع باشید، برایتان دردسرساز خواهد شد.
۵-بررسی وکالت‌نامه
در صورتی که یکی از وراث از سوی سایر وراثی که در هنگام انجام معامله حضور ندارند، وکالت‌نامه رسمی برای فروش ارائه نماید، یا اینکه وراث در خارج از کشور باشند و به شخصی برای فروش وکالت داده باشند، ضرورت دارد که به موارد زیر دقت کنید:
- وکلا باید وکالت‌نامه رسمی و معتبر داشته باشند. دست‌نوشته یا تعیین وکیل به صورت تلفنی و شفاهی به هیچ عنوان قابل پذیرش نیست.
- وکالت‌نامه حتما باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و کاملا قانونی باشد.
- وراثی که در کشور حضور ندارند، باید وکالت‌نامه وکیل خود را در یکی از کنسول‌گری‌های خارج از ایران تنظیم کنند.
- برای انجام معاملات، اختیارات وکیل را بررسی کنید. وکیل باید دو اجازه از سوی ورثه داشته باشد، یکی اجازه فروش و دیگری اجازه دریافت پول ملک معامله شده. در صورتی که این دو اجازه را بررسی نکنید، ممکن است وارث بعد از مدتی مدعی شوند که در وکالت‌نامه اجازه دریافت پول را به وکیل خود نداده و دوباره پول را از شما طلب کنند.
۶-موافقت همه وراث
یکی از نکات مهم قبل از معامله ملک موروثی این است که هنگام نوشتن مبایعه‌نامه، حتما باید همه وراث یا وکلای آن‌ها حاضر باشند و مبایعه‌نامه را امضا کنند. در صورتی که یکی از آن‌ها حاضر به همکاری نباشد، شما نمی‌توانید معامله را انجام دهید.
۷-پرداخت مبلغ معامله به همه وراث
نحوه پرداخت مبلغ معامله در هنگام خریدوفروش املاک موروثی بسیار اهمیت دارد. هنگام پرداخت مبلغ فروش ملک، باید سهم هریک از وراث کاملا پرداخت شود. در ضمن حتما بررسی کنید که این ملک در وصیت‌نامه متوفی به فرد دیگری بخشیده نشده باشد.
معمولا خریدار همه مبلغ معامله را به یکی از وراث می‌دهد تا بین سایر ورثه تقسیم کند. اما این کار اشتباه است و لازم است خریدار سهم هریک از وراث را تک به تک به آن‌ها پرداخت کند تا بعدا کسی مدعی عدم دریافت حقش نشود.
۸-بررسی مفاصا حساب مالیاتی متوفی
بررسی مفاصا حساب مالیات بر ارث، یکی از موارد مهم معامله ملک موروثی است. طبق قانون وراث باید حداکثر تا ۶ ماه، اظهارنامه مالیات بر ارث را ارائه کنند تا اداره مالیات با توجه به دارایی‌های منقول و غیرمنقول متوفی، بررسی‌های لازم را انجام دهد و بدهی‌های مالیاتی شخص فوت شده را اعلام کند تا مفاصا حساب مالیاتی صادر گردد.
بنابراین حتما بررسی کنید ملکی که قرار است معامله کنید در فهرست اموال متوفی در این مفاصا حساب باشد. اگر در فهرست نبود، از انجام معامله خودداری کنید. جهت محکم‌کاری حتی می‌توانید هنگام خرید و فروش ملک موروثی به مراجع ذیربط قانونی مراجعه کنید تا از مراحل آن به صورت دقیق و کامل اطلاع پیدا کنید.
۹-نگهداری مدارک و مستندات مهم
به منظور پیشگیری از مشکلات احتمالی در املاک موروثی، توصیه می‌شود که در مبایعه‌نامه تنظیم شده بین وراث و خریدار، شماره و مشخصات و مرجع صدور تمامی مدارک و مستندات اعم از شماره سریال سند مالکیت ملک مورد معامله، گواهی حصر وراثت، مفاصا حساب مالیات بر ارث، قیم‌نامه، وکالت‌نامه، وصیت‌نامه، پایانکار شهرداری، مجوز صادره از واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر تجویز فروش ملک صغیر و غیره درج شوند.
همچنین بهتر است خریدار تصویری از مدارک و مستندات ذکر شده را از فروشندگان دریافت و نزد خود نگهداری کند. در این صورت چنانچه بعد از تنظیم مبایعه‌نامه و قبل از حضور در دفترخانه، بین فروشندگان (وراث) و خریدار اختلافی به وجود آید که بر اثر آن فروشندگان حاضر به انجام تعهدات خود نباشند، خریدار می‌تواند با اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را از مراجع قضاپی درخواست نماید.
قوانین مزایده ملک ورثه‌ای
مزایده به معنای فروش چیزی به بیشترین قیمت پیشنهادی است. پیش از اجرای مزایده، ملک به وسیله کارشناس دادگستری ارزیابی شده و سپس مبلغ تعیین شده، به عنوان مبلغ ابتدایی مشخص می‌شود. در مزایده ملک موروثی به نکات زیر توجه کنید:
-در مزایده فروش، به غیر از هزینه آگهی، هزینه دیگری برای وراث وجود ندارد.
– در صورتی که یکی از وراث بخواهد ملک موروثی مزایده شده را از بقیه وراث بخرد، این کار فقط با داشتن مجوز دادگاه امکان‌پذیر است.
– برنده مزایده فردی است که بیشترین قیمت را پیشنهاد داده است و در این مورد هیچ استثنایی وجود ندارد.
نکات حقوقی مهم قبل از معامله ملک ورثه‌ای
• قتل غیرعمد مانع از توارث نیست. فقط قتل عمد است که مانع از به ارث بردن قاتل از مقتول می‌شود.
• هیچ‌یک از وراث نمی‌توانند سهم‌الارث سایر ورثه را بدون اجازه بفروشند. فروش سهم‌الارث سایر ورثه بدون اجازه سایر وراث، مصداق بزه انتقال مال غیر است و باطل است.
• دادگاه حقوقی، صلاحیت رسیدگی به تقاضای افراز املاک مشاع موضوع ارث را داراست.
• اگر به نحوه ابلاغ برگ مالیات بر ارث و اجرای آن، اعتراضی دارید، قبل از دیوان عدالت اداری، ابتدا باید در هیئت حل اختلاف مالیاتی بررسی و رسیدگی شود.
• اگر متوفی دیونی همچون مهریه داشته باشد، مبلغ این دیون ابتدا از اموال او کسر شده و سپس مالیات بقیه اموال تعیین می‌شود.
سوالات متداول:
املاک موروثی در واقع املاکی است که صاحب آن فوت شده است و مطابق با قوانین و مقررات، به وراث شخص فوت شده رسیده است. در صورتی که بیش از یک ورثه وجود داشته باشد، وراث نسبت به اموال به جای مانده از فرد فوت شده، ماکیت مشاع دارند. هنگامی که مالک فوت می‌کند مطابق با قانون انحصار وراثت، اموال وی به وراث منتقل می‌شوند، مگر این که وصیت‌نامه رسمی تنظیم شده باشد و یا شرایط خاصی برای ملک تدوین شده باشد.
بله. در صورتی که یک یا چند نفر از وراث در هنگام تنظیم مبایعه‌نامه حضور نداشته باشند و یا بنا به عللی مخالفت نموده و حاضر به فروش سهم موروثی و مالکانه خود نباشند، در آن صورت خریدار با مشکلات بسیار جدی مواجه خواهد شد.
برای فروش ملک موروثی، در صورتی که یکی از وراث اجازه ندهد که ملک به فروش برسد و سهم دیگر وراث را نیز نخرد، این امکان وجود دارد که به دادگاه جهت مشخص کردن سهم هرکدام از وراث و دریافت مجوز فروش ملک مراجعه کرد.
هرگاه بین وراث فرد صغیر و محجوری وجود داشته باشد، سهم او به ولی یا قیم و یا وصی او سپرده می‌شود.
زیرا ممکن است بعد از تنظیم مبایعه‌نامه و پیش از حضور در دفترخانه، بین وراث و خریدار ملک اختلاف نظر به وجود آید که باعث شود فروشندگان از تعهدات خود سر باز زده و حاضر به تنظیم سند رسمی نشوند. در این‌گونه موارد خریدار می‌تواند به مراجع قضایی مراجعه نماید و با ارائه تصویر مدارک و مستندات و اقامه دعوا در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی، از حقوق خود دفاع کند.
برای اینکه کار فروش راحت‌تر صورت گیرد، همه وراث میتوانند به یک نفر وکالت فروش بدهند. بهتر است این وکالت‌نامه در دفترخانه رسمی و معتبر انجام شود.
در صورتی که سهم وراث در گواهی انحصار وراثت مشخص شده باشد، وراث میتوانند با وکالت‌نامه سهم خود را به غیر انتقال دهند.
بله. در صورتی که یکی از وراث بخواهد ملک موروثی مزایده شده را از بقیه وراث بخرد، این کار فقط با داشتن مجوز دادگاه امکان‌پذیر است. برنده مزایده فردی است که بیشترین قیمت را پیشنهاد داده و در این مورد هیچ استثنایی وجود ندارد.
بله. فقط قتل عمد مانع ارث بردن قاتل از مقتول می‌شود و قتل غیرعمد مانع از توارث نیست.
خیر. هنگام پرداخت مال به عنوان مبلغ فروش ملک، باید هریک از وراث دریافت سهم خود را کتبا تایید کنند. در ضمن حتما بررسی کنید که این ملک در وصیت‌نامه شخص متوفی به فرد دیگری بخشیده نشده باشد.
بله. خرید و فروش این املاک ازنظر قانونی مشکلی ندارد، اما این نوع معامله نکات مهمی دارد که اگر به آن توجه نشود، ممکن است ضرر و زیان زیادی برای خریدار به همراه داشته باشد. پس حواستان را جمع کنید.
اگر در مورد معامله ملک موروثی نظر یا سوالی دارید، حتما در بخش نظرات با ما در میان بگذارید.
