آیا اقدامات دولت در بخش مسکن، سکونت مردم را آسان‌تر کرده است؟

مدتی است که دولت با تصمیماتی در خصوص بازارمسکن سعی درکنترل شیب افزایش قیمت و ساماندهی بازاراجاره مسکن کرده است تا علاوه بر اینکه قیمت­‌ها متعادل شود، اجاره نشینان نیز از افزایش یکباره نرخ اجاره‌­بها تحت فشار قرار نگیرند. یکی دیگر از مباحث مهم در بازار اجاره که از سال 95 تا امروز، دولت درگیر ساماندهی آن بود تعیین تکلیف خانه­‌های خالی و اضافه کردن آن واحدها به بازار اجاره بود. در این گزارش به بررسی این مسائل و بخشی از مهمترین اقدامات دولت در باب مسکن می‌­پردازیم:

تعیین سقف افزایش اجاره بها تا 25 درصد

یکی از این اقدامات تعیین حد افزایش اجاره‌­بها است. از این رو مالکان نمی‌­توانند بیش از 25 درصد اجاره‌بها را افزایش دهند. اما در شرایط فعلی بازار مسکن، این قانون می‌­تواند کارساز باشد؟

اما اجرای این قانون یک ناظر و یک مرجع اطلاعاتی می­‌خواهد؛ سامانه اطلاعات بازار املاک (سابا) بستری است که مشاورین املاک باید اطلاعات معاملاتی که انجام می‌­دهند را در آنجا وارد کنند تا وزارت راه و شهرسازی و کارشناسان بتوانند با این آمارها تمام معاملات انجام شده در شهرهای مختلف را رصد کنند و جامعه آماری کاملی از روند معاملات از نظر نوع، قیمت­ ومتراژ خانه­‌ها داشته باشند. مدنظر داشته باشید، دسترسی به این بستر برای عموم آزاد است.

در ابتدا بهتر است مشارکت مردم در این طرح صورت بگیرد تا بتواند کمکی بر اجرای صحیح آن باشد. چراکه منتفعان مستقیم اعمال این قوانین مردم هستند. سال‌هاست کشورهایی که مدتی درگیر افزایش نرخ اجاره‌بها بودندن با اعمال بلند مدت این قوانین، در کنار ساماندهی و پشتیبانی صحیح مستاجران در مقابل مالکان، هم بازار را کنترل کردند و هم اجاره نشینی را برای مردم به عملی موجه تبدیل کرده‌­اند.

گفتنی است دولت تذکر داده، مشاورین املاکی که این افزایش حداکثر 25 درصدی را در قراردادها رعایت نکنند، پلمپ می‌­شوند و مردم نیزمی‌­توانند مشاهدات خود در این خصوص را گزارش بدهند تا برخورد قانونی با مالک و بنگاه ملکی صورت گیرد.

مردم ایران مسکن را یک کالای سرمایه‌­ای می‌­دانند

در کشورهای توسعه یافته، مسکن به عنوان کالای مصرفی استفاده می‌­شود وبه دلایل زیاد که یکی از مهمترین آنها تورم پایین و کنترل افزایش نرخ مسکن است، مالکیت خانه به این میزان که مردم ما به آن اهمیت می‌­دهند، مورد توجه نیست. گفتنی است قراردادهای اجاره در این کشورها بسیار بلندمدت عقد می­‌شود تا مستاجر با خیالی آسوده در آن خانه سکونت داشته باشد.

دولت زمین­‌های خود را در اختیار سازندگان قرار می‌­دهد

یکی دیگراز قوانینی که دولت، برای افزایش عرضه و تولید مسکن در نظر گرفته، در اختیار گذاشتن زمین­‌های خود برای طرح ملی مسکن است. این امر برای آن دسته از افرادی که در مسکن ملی ثبت نام کرده­‌اند و یا کارمند یکی از سازمان­‌ها و یا اداراتی هستند که با وزارت راه و شهرسازی وارد پروسه ساخت­‌وساز مسکن ملی شده­‌اند، بسیار خوشایند است.

لازم به ذکر است انبوه سازان نیز به این طریق می‌­توانند با عقد قرارداد در طرح مسکن ملی ورود کرده و یا با سازمان‌های متولی سرمایه­‌گذاری در این طرح‌­ها وارد ساخت‌­وساز شوند. منتها به دلیل اینکه مالکیت اکثر این زمین‌­ها به یکی از سازمان‌­های دولتی تعلق دارد، به طور معمول سازنده و بهره‌­بردار آن پروژه‌­ها نیز خود از سازمان‌­ها خواهند بود.

مالیات، ابزار کنترلی نرخ اجاره بها

 اما یکی دیگر از این قوانین دریافت مالیات از خانه­‌های خالی است که 24 تیرماه 99 در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید تا بنا بر آمار وزارت راه و شهرسازی، دو میلیون و 500 هزار واحدی که نه مالک در آن سکونت دارد و نه در اختیار مستاجر است وارد بازار اجاره شود.

این امر تاثیر مستقیم بر متعادل سازی عرضه­‌وتقاضا در بازار اجاره دارد که در نهایت به کنترل اجاره­‌بها و جلوگیری از افزایش قیمت­‌ها منجر می‌شود. اما یکی از مشکلاتی که در این سال‌ها نتوانست این پروسه را وارد فاز اجرا کند شناسایی خانه­‌های خالی بود.

سامانه املاک و اسکان که به تازگی راه اندازی شده است، ماموریت شناسایی خانه‌های خالی و معرفی آن‌ها به سازمان امور مالیاتی را به عهده دارد. گفتنی است مالکان این واحدها تا پایان تابستان فرصت دارند خانه­‌های خود را در اختیار مستاجر قرار داده و یا از آن‌ها استفاده کنند. در غیر اینصورت مشمول پرداخت مالیات می‌­شوند.

اما هوش مصنوعی و تکنولوژی‌­های بروزی که سامانه­‌های مختلف فعال در حوزه املاک در کشور راه اندازی کرده‌­اند می­‌تواند تحولی در این امرایجاد کند. چرا که اطلاعات بسیار زیاد و معتبری که این سامانه‌­ها از روند چند ساله معاملات ملکی دراختیار دارند کمک شایانی به عملیاتی شدن این طرح می­‌کند.

اما این طرح چگونه به مردم کمک می­‌کند؟ واضح است که افزایش عرضه در بازار اجاره، فضا را رقابتی کرده و قیمت‌­ها را کنترل می‌­کند و از حالت دستوری خارج می­‌کند.از سوی دیگر قدرت انتخاب مردم برای یکی از مهمترین تصمیم‌­ها، یعنی انتخاب محل سکونت افزایش می یابد.

گفتنی است بیشتر این خانه‌­ها در اختیار بانک‌ها، سازمان­‌ها و یا ارگان‌­هایی است که دولت آن‌ها را موظف کرده خانه­‌های خود را وارد بازار اجاره کرده یا از طریق بورس مسکن آن‌ها را عرضه کنند تا مردم بتوانند از طریق خرید اوراق، خرید متری مسکن را تجربه کنند.

مالیات برعایدی سرمایه

مالیات برعایدی سرمایه نیز یکی دیگر از قوانین مسکنی دولت است که می­‌تواند نقش مهمی در مبارزه با سوداگری در خرید و فروش ایجاد کند. به این طریق که مالکان با احتساب اینکه باید بخشی ازمابه‌­التفاوت عایدی معامله مسکنی خود را به عنوان مالیات بر عایدی پراخت کنند از قیمت­‌های نجومی دست کشیده و ارزش خانه را به طور واقعی محاسبه کرده و به فروش می­رسانند.

به این طریق دلالان و واسطه‌­های ملکی نیز دیگر با بزرگنمایی مشخصات مثبت ملک و مخفی نگه داشتن معایب آن سعی در گرانتر فروختن ملک نکرده و کمی تعادل را در فروش آن ملک رعایت می­‌کنند. چرا که این مالیات را آن‌هایی که صرفا خرید و فروش ملکی می­‌کنند و سازنده نیستند نیز تعلق می­گیرد. یکی از نکاتی که باید توجه داشت، این است که مصرف کننده واقعی نیازی به پرداخت مالیات ندارد و حتی  فرق سوداگر و مصرف کننده در این میان مشخص می­‌شود. در مطالب آتی به صورت کامل به نقش ابزارهای مالیاتی در ایجاد تعادل در بازار مسکن می‌­پردازیم.

گفتنی است یکی دیگر از مزایای این ابزار مالیاتی، جلوگیری از تقاضای کاذب در بازار است. چرا که به این طریق شخصی که نیازی به خرید خانه ندارد وارد این حوزه نمی‌­شود و صرفا مصرف­‌کننده واقعی در بازار نقش اصلی را ایفا می­‌کند.

در نتیجه مردم نباید نگران خرید و فروش ملکی خود باشند و جابجایی محل سکونت که بیش از دوسال از خرید آن می­گذرد، مالیاتی تعلق نمی­‌گیرد.

افزایش تسهیلات ساخت

اما یکی دیگر از اقدامات دولت در باب مسکن بخش تولید را نشانه گرفته و با افزایش تسهیلات ساخت تا 300 میلیون تومان کمی در تامین مالی سازندگان تاثیر گذار است. گفتنی است این تسهیلات در صورتی که ساخت‌وساز به صورت صنعتی باشد سود 17 درصدی و در صورتی که همچون گذشته به روش سنتی ساخت‌وساز صورت گیرد 18 درصد سود تعلق میگیرد. اما شوربختانه هزینه ساخت به قدری افزایش داشته که این 300 میلیون تومان تاثیر آنچنانی در قیمت خرید نمی­­‌گذارد.

در نتیجه اقدامات مسکنی دولت در سال جدید تا حدودی بازار اجاره از صعود قیمت با شیب بالا متعادل کرده است. البته سیاست‌­های مرتبط با بخش مسکن، در بلند مدت پاسخگو است و باید دید در بازار خرید و فروش این ابزارهای بازدارنده و کنترلی تا چه میزان این حوزه بسیار مهم و اساسی را ساماندهی می­‌کند.



دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *