همه چیز در مورد اجاره‌نامه رسمی و اجاره‌نامه غیررسمی

انواع اجاره‌نامه کدامند؟ تفاوت اجاره‌نامه رسمی و غیر رسمی چیست؟ اجاره‌نامه محضری و اجاره‌نامه دستی چه تفاوتی با هم دارند؟ آیا اجاره‌نامه دستی یا غیر رسمی، قانونی است؟ انعقاد قرارداد غیررسمی اجاره چه مشکلاتی دارد؟

احتمالا برایتان پیش آمده است که خواسته باشید، ملکی را اجاره کنید یا اجاره دهید. عموما قرارداد اجاره بین مالک و مستاجر به صورت دستی یا توسط بنگاه نوشته می‌شود، این نوع قرارداد مشکلاتی دارد و طرفین مجبور می‌شوند برای حل مشکل، پله‌های دادسرا را بالا و پایین بروند.

در سال‌های اخیر برای حل قانونی و سریع‌تر اختلافات بین موجر و مستاجر، به تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی، بسیار تاکید شده است. در این مطلب به بررسی تفاوت و ویژگی‌های انواع اجاره‌نامه خواهیم پرداخت.

تعریف اجاره

بر اساس ماده 466 قانون مدنی ایران، اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود. اجاره‌دهنده را مؤجر، اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره می‌نامند. اعتبار قرارداد اجاره به ذکر مدت اجاره بستگی دارد و در صورتی که مدت اجاره در قرارداد ذکر نشود، دارای اعتبار نیست.

قرارداد اجاره می‌تواند به دو صورت رسمی و غیر رسمی تنظیم شود. با اینکه قانون مدنی به عنوان قانون عام و قانون روابط موجر و مستأجر به عنوان قانون خاص، مهم‌ترین قوانین حاکم در قرارداد‌های اجاره هستند، اما غالبا مالک و مستاجر آگاهی چندانی از جزئیات این قوانین ندارند و همین موضوع باعث می‌شود تا موارد لازم در تنظیم قراردادهای اجاره رعایت نشوند و طرفین دچار مشکل شوند.

انواع اجاره‌نامه

اجاره‌نامه‌ها به سه دسته‌کلی زیر تقسیم می‌شوند:

  1. اجاره محل سکونت یا منزل
  2. اجاره محل کسب یا تجارت
  3. اجاره مکان‌هایی نظیر موسسه‌ خیریه یا درمانگاه که در واقع مکان‌های مسکونی به‌ شمار می‌روند.

از نظر قانونی اجاره‌نامه به سه روش زیر تنظیم می‌شوند:

  1. اجاره‌نامه رسمی یا محضری
  2. اجاره‌نامه بنگاهی
  3. اجاره‌نامه دستی

طبق قانون کلیه اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسند، قرارداد رسمی محسوب می‌شوند، مگر این‌که خلاف آن در دادگاه ثابت شود. اسناد رسمی، به خودی خود لازم‌الاجرا هستند و این مزیت حقوقی اصلی آن‌ها نسبت به سند عادی است.

به غیر از اجاره‌نامه‌هایی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شوند، سایر اجاره‌نامه‌ها غیر رسمی محسوب می‌شوند. حالا فرقی ندارد که اجاره‌نامه را بنگاه معاملات ملکی بنویسد یا طرفین به صورت دستی تنظیم کرده و امضا کنند. حتی وجود کد رهگیری و هولوگرام تنها به منظور پیشگیری از معاملات مکرر بوده و اجاره‌نامه را قانونی و رسمی نمی‌کند. اسناد بنگاهی یا دستی، نیازمند اثبات اعتبار قانونی‌ در دادگاه صالح هستند. 

تفاوت اجاره‌نامه بنگاهی و دستی

– طبق قانون مصوب در سال 1376 در خصوص روابط بین مالک و مستاجر، در صورت حضور دو نفر شاهدِ مردِ بالغ، در هنگام عقد قرارداد، اجاره‌نامه تنظیمی در بنگاه مشمول قانون روابط موجر و مستاجر می‌شود. اما در اجاره‌نامه‌های دستی، حتی اگر تمامی ضوابط و قوانین توافق شده بین طرفین معامله در آن گنجانده شده باشد و به امضای طرفین هم برسد، در صورت بروز مشکل مشمول قانون روابط موجر و مستاجر نمی‌شود و منافع طرفین در آن حفظ نمی‌شود.

– اطلاعات حقوقی مشاور املاک از مردم عادی بیشتر است، بنابراین با توجه به دانش و تجربه‌ای که در زمینه تنظیم قرارداد دارد، بهتر می‌تواند بندهای مربوط به شرایط پرداخت یا فسخ قرارداد را تنظیم کند و مانع بروز مشکل در این زمینه برای طرفین بشود.

– در صورت تنظیم قرارداد در بنگاه، برای قرارداد کد رهگیری صادر می‌شود که به اجاره‌نامه اعتبار می‌دهد و مانع اجاره دادن ملک توسط مالک به چندین نفر می‌شود. البته دریافت کد رهگیری مزایای دیگری هم دارد که می‌توانید در اینجا اطلاعات لازم را کسب کنید.

مزایای اجاره‌نامه رسمی

مزایای اجاره‌نامه رسمی‌ که در دفتر اسناد رسمی‌ به ثبت می‌رسد، عبارت است از:

  • قابل استناد و از نظر تاریخ سند رسمی معتبر هستند.
  • این اجاره‌نامه‌ها لازم‌الاجرا هستند. مثلا اگر مستاجر در موعد تعیین شده در اجاره‌نامه ملک مورد اجاره را تخلیه نکند یا در موعد مقرر در اجاره‌نامه اجاره‌بها را پرداخت نکند، موجر می‌تواند به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره مراجعه کند و تقاضای صدور اجرائیه کند و دفترخانه نیز اجرائیه را صادر و به دایره اجرای ثبت ارسال می‌کند. این پروسه با یک بار مراجعه مالک به دفترخانه و حداکثر ظرف ۴۸ساعت اداری، در دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود و اداره اجرا نیز مفاد سند را اجرا می‌کند و ملک را تخلیه یا اجاره بها را از مستاجر وصول می‌کند.
  • اجاره‌نامه‌های رسمی قاطع و رافع دعوی هستند و تحت تأثیر مرور زمان قرار نمی‎گیرند.
  • غیرقابل انکار و تردید هستند و می‎توان در دادگاه به آن‌ها استناد و اثبات کرد.
  • بزرگترین مزیت تنظیم اجاره‌نامه‌ رسمی، احقاق حق مالک در کوتاه ‌ترین مدت با ضریب اطمینان بالا است و با توجه به اینکه در تنظیم اجاره‌نامه همه موارد از جمله شرایط دو طرفه، حق کسب و پیشه و تجارت، نوع کسب و کار واگذاری به غیر، مشخص و ذکر می‌‌شود، جایی برای تکذیب یا رد وجود نخواهد داشت.
  • اجاره رسمی در دفاتر اسناد رسمی زیر نظر سردفتر که اکثریت قریب به اتفاق آنان دارای تحصیلات حداقل لیسانس حقوق و متخصص در امر تنظیم اسناد هستند، با رعایت جمیع مقررات قانونی تنظیم می‌شود و در تنظیم سند منافع هر دو طرف در نظر گرفته و حفظ می‌شود. اجاره‌نامه‌های دستی و بنگاهی در بسیاری از موارد در عمل و به هنگام اجرا به‌ لحاظ عدم رعایت موازین حقوقی و قانونی، با اشکال مواجه شده و باعث تضییع حقوق طرفین می‌شوند.
  • از نظر اقتصادی نیز تنظیم سند اجاره رسمی در دفاتر اسناد رسمی، به ‌نفع طرفین است. در بنگاه‌ها معاملات ملکی عملا برای اجاره ملک از هریک از طرفین (موجر و مستاجر‌) نصف اجاره بهای یک‌ماه و گاهی معادل دوسوم اجاره بهای یک ماه ملک را دریافت می‌کنند، در حالی که این مبلغ در دفاتر اسناد رسمی بر طبق تعرفه و بسیار کمتر از این مبلغ است.

هزینه ثبت اجاره‌نامه در دفترخانه اسناد رسمی

تعرفه‌های دفاتر اسناد رسمی ‌هر ۴ سال یکبار توسط قوه قضائیه تعیین می‌شوند. با افزایش اجاره‌بها حق‌التحریر به همان میزان افزایش پیدا نمی‌کند، بلکه به نسبت کاهش پیدا می‌کند. هزینه حق ثبت هم‌‍‌زمان همراه حق‌التحریر پرداخت می‌شود.

در تنظیم اجاره‌نامه، مشاور املاک ققط یک واسطه است!

در تنظیم قرارداد اجاره، مشاور املاک، واسطه است در حالیکه دفاتر ثبت اسناد رسمی، ثبت‌کننده هستند. در صورت بروز مشکل بین طرفین قرارداد، معمولا مشاوران املاک درگیر اختلافات بین موجر و مستاجر نمی‌شوند. در این موارد پیگیری از طریق دادگستری زمان بر است و هزینه و وقت زیادی می‌خواهد، اما اگر سند در دفاتر تنظیم شده باشد، به راحتی می‌توان به ادارات اجرای ثبت مراجعه و با صرف زمان بسیار کمی خواسته را اجرایی کرد.

بهتر است پس از آنکه اجاره‌نامه در دفتر مشاور املاک تنظیم گردید، مانند مبایعه‌نامه‌ها، در دفاتر اسناد رسمی نیز به ثبت برسد. حتی اگر مالک از دوستان و آشنایان شما باشد.

سوالات متداول:

قرارداد اجاره چیست؟

اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود. اجاره‌دهنده را مؤجر، اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره می‌نامند.

چه زمانی قرارداد اجاره فاقد اعتبار است؟

اعتبار قرارداد اجاره به مدت اجاره وابسته است و در صورتی که مدت اجاره در قرارداد ذکر نشود، دارای اعتبار نیست.

انواع اجاره‌نامه کدامند؟

اجاره‌نامه به سه روش زیر تنظیم می‌شود: اجاره‌نامه رسمی یا محضری، اجاره‌نامه بنگاهی، اجاره‌نامه دستی

اجاره‌نامه رسمی چگونه سندی است؟

قراردادی که در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد.

اجاره‌نامه عادی چگونه قراردادی است؟

به غیر از اجاره‌نامه‌هایی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شوند، سایر اجاره‌نامه‌ها عادی یا غیر رسمی محسوب می‌شوند. حالا فرقی ندارد که این قرارداد را بنگاه بنویسد یا طرفین بین خودشان به صورت دستی تنظیم کرده و امضا کنند. حتی وجود کد رهگیری و هولوگرام تنها به منظور پیشگیری از معاملات مکرر بوده و آن را معادل اسناد رسمی نمی‌کند. اسناد بنگاهی یا دستی، نیازمند اثبات اعتبار قانونی‌ در دادگاه صالح هستند.

تفاوت اجاره‌نامه بنگاهی و دستی چیست؟

تنها تفاوت اجاره‌نامه دستی و بنگاهی این است که طبق قانون مصوب در سال 1376 مبنی بر روابط بین مالک و مستاجر، در صورت وجود دو نفر شاهدِ مردِ بالغ، اجاره‌نامه بنگاهی مشمول قانون روابط موجر و مستاجر می‌شود. اما در اجاره‌نامه‌های دستی حتی اگر تمامی ضوابط و قوانین توافق شده بین طرفین معامله در آن گنجانده شده باشد و به امضای طرفین هم برسد، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر نمی‌شود.

مزایای اجاره‌نامه رسمی چیست؟

قابل استناد و از نظر تاریخ سند رسمی معتبر هستند، لازم‌الاجرا هستند. قاطع و رافع دعوی هستند و تحت تأثیر مرور زمان قرار نمی‎گیرند. غیرقابل انکار و تردید هستند و می‎توان در دادگاه به آن‌ها استناد کرد.

هزینه ثبت اجاره‌نامه در دفتر اسنادرسمی، چقدر است؟

تعرفه‌های دفاتر اسناد رسمی ‌هر ۴ سال یکبار توسط قوه قضائیه تعیین می‌شود. به همین دلیل نمی‌توان میزان دقیقی برای آن تعیین کرد.

اجاره‌نامه‌ای که در دفتر مشاورین املاک تنظیم می‌گردد، چقدر معتبر و قانونی است؟

بر طبق قانون تمامی اسناد رسمی که ثبت می‌شوند، دارای اعتبار تمام و کمال هستند؛ مگر آنکه خلاف این امر در دادگاه‌های صالح اثبات شود. در واقع وظیفه مشاور املاک معرفی موجر و مستأجر به یکدیگر و در نهایت معرفی آن دو به دفتر اسناد رسمی معتبر است.

آیا قرارداد عادی یا غیررسمی به عنوان سندی در دادگاه، قابل ارائه است؟

اعتبار اجاره‌نامه رسمی و عادی در مورد محل‌های مسکونی یکسان است و طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، محل استیجاری در زمان انقضای مدت، راس یک هفته باید تخلیه شود و در این مورد، تفاوتی بین سند عادی و رسمی وجود ندارد. تفاوتی که در روند تخلیه وجود دارد این است که در مورد سند رسمی می‌توان اجرائیه صادر و ملک را مستقیما از طریق دایره اجرای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تخلیه کرد. در صورتی که در مورد سند عادی، با مراجعه به شورای حل اختلاف محل، دستور تخلیه گرفته شود.

چرا معمولا مالکان از برای تنظیم اجاره‌نامه رسمی اقدام نمی‌کنند؟

از آنجایی که با نوشتن اجاره‌نامه رسمی، مالکان مجبور به پرداخت مالیات اجاره می‌شوند، برای نوشتن سند رسمی اجاره‌نامه اقدام نمی‌کنند.

همراهان عزیز اینپین، اگر در مورد انواع اجاره‌نامه سوال یا نظری دارید، در بخش نظرات با ما در میان بگذارید.



دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *